Spoštovani,

obveščamo vas, da bo PROdom biro d.o.o. v času od 29.4.2024 do 3.5.2024 zaradi kolektivnega dopusta zaprt.

Hvala za razumevanje in lep pozdrav!      

kolektiv Prodom biro

Ustavno sodišče je zadržalo izvrševanje 146. člena gradbenega zakona, dokler ne sprejme končne odločitve. To pomeni, da velikega števila hiš vsaj začasno ne bo več možno legalizirati, torej tudi uporabnega dovoljenja ne bodo dobile.

Na podlagi 146. člena GZ-1 se lahko legalizirajo hiše oziroma objekti, izvedeni brez gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, in se jim izda odločba o legalizaciji ali dovoljenje za objekt daljšega obstoja. Pogoj je, da objekti od 1. januarja 2005 obstajajo v bistveno enakem obsegu in bistveno enake namembnosti.

Nedavno smo pisali o tem, da je v praksi uporaba 146. člena najbolj pogosta, saj je hiš, ki so v neskladju z gradbenim dovoljenjem veliko. Pogosta odstopanja so povišanje hiše za eno etažo, dvig kolenčnega zidu v mansardi, sprememba višine slemena, rotacija slemena za 90°, povečava tlorisnih ali višinskih gabaritov, izdelava frčad, ureditev dodatnega stanovanja v mansardi. Gradnje, ki sploh nimajo gradbenega dovoljenja, pa prav tako niso redke.

Sporni člen dovoljuje, da se praktično za vsako stavbo, ki se od leta 2005 ni več spreminjala, najde rešitev. In to tudi v primeru, če se je stavbi pred tem datumom spremenila namembnost, oblika, če se niso upoštevali urbanistični faktorji in odmikih, torej tudi, če sploh ni bila skladna s prostorskim aktom, ki velja na določeni parceli.

Državni svet: 146. člen ni ustaven
Na podlagi tega člena se lahko legalizira tudi objekt, ki stoji na kmetijskem ali gozdnem zemljišču.

In prav to je eden od bistvenih razlogov, da je državni svet na ustavno sodišče vložil pobudo za presojo ustavnosti tega člena. Njegovo izvrševanje naj bi po mnenju državnega sveta povzročalo več težko popravljivih ali celo nepopravljivih posledic, saj investitorjem omogoča, „da pridobijo dovoljenja za objekt daljšega obstoja, z izdajo katerega se šteje, da ima objekt tudi uporabno dovoljenje, brez sodelovanja nosilcev urejanja prostora, vključno z občino, ki ima izvirno pristojnost urejanja prostora na svojem območju.“

Izvrševanje spornega člena po njihovem mnenju pomeni še kršenje ustavnih določbe glede varovanja zemljišč, okolja in ohranjanja zdravega življenjskega okolja.

Navajajo še, da naj bi ustavitve inšpekcijskih postopkov za odstranitev nedovoljenih objektov zaradi pridobitve dovoljenja po 146. členu dajale napačno sporočilo ostalim investitorjem, ki se odločajo za gradnjo objektov na zaščitenih zemljiščih, obstajala pa naj bi bojazen, da bo zakonodajalec tudi v prihodnosti še premikal časovno mejo, kateri objekti štejejo za objekte daljšega obstoja, kot je to storil z GZ-1.

Ustavno sodišče: nastane lahko nepopravljiva škoda
Ustavni sodniki so soglasno sklenili, da izvrševanje spornega člena zadržijo, dokler o njem dokončno ne odločijo. Hkrati so odločili tudi, da inšpektorji za objekte, zgrajene brez gradbenega dovoljenja ali v nasprotju z njim, lahko vodijo postopke in izrekajo inšpekcijske ukrepe, vendar pa ti ne smejo biti izvršeni, dokler ne bo ustavno sodišče sprejelo dokončne odločitve o (ne)ustavnosti tega člena. Tudi rok za prostovoljno izvršitev inšpekcijskega ukrepa v tem primeru v času ne teče.

Zadržanje spornega člena so pojasnili z obrazložitvijo, da se v primeru, če bi se izkazalo, da je ta protiustaven, v dovoljenja za objekte daljšega obstoja, ki bi v času do končne odločitve ustavnega sodišča postala pravnomočna, ne bi bilo mogoče več poseči. To pomeni, da za objekt, ki bi v tem času pridobil odločbo o objektu daljšega obstoja, s tem pa tudi uporabno dovoljenje in tako ne bi bil več nelegalen ali neskladen, inšpektorji ne bi več mogli izreči inšpekcijskega ukrepa. Inšpektorji za tak objekt ne bi mogli odrediti odstranitev ali vzpostavitev prejšnjega stanja oziroma drugačne sanacije, s tem pa bi nastale težko popravljive škodljive posledice, ki jih gradnja objektov povzroča za okolje in prostor, in postale trajne oziroma nepopravljive.

Po mnenju ustavnih sodnikov so te posledice hujše od posledic, ki jih lahko povzroči začasno zadržanje spornega člena. Zadržanje namreč pomeni le, da se do končne odločitve ustavnega sodišča, postopki izdaje dovoljenj za objekte daljšega ne morejo začeti oziroma končati. Bodo pa lahko izpeljani kasneje, če bodo ugotovili, da člen ni v neskladju z ustavo.

Inšpekcijski ukrepi se ne izvršijo
Ker pa bi začasno zadržanje izvajanja 146. člena lahko imelo škodljive posledice za lastnike objektov, ki bi jim inšpektorji v času do končne odločitve ustavnih sodnikov izdali ukrep odstranite nelegalnega objekta in vzpostavitve prejšnjega stanja, so odločili, da se inšpekcijski ukrep ne sme izvršiti.

Do nadaljnjega legalizacija objektov po 146. členi ni možna, to velja tudi za že začete postopke, so pa sodniki v obrazložitvi zapisali, da bodo zadevo obravnavali absolutno prednostno.

dezurni@styria-media.si

AVTOR K. N. 5. DECEMBER 2023

Radon je naravni radioaktivni žlahtni plin, ki večinoma v notranji prostor vstopa iz zemljine pod stavbo.

Vzrok za prehod radona v stavbo so lah­ko majhne spremembe v zračnem tlaku, ki jih povzročajo veter, ogrevanje in pre­zračevanje. Koncentracija radona se po prehodu iz tal v ozračje izrazito zmanjša, vendar se v zaprtih prostorih lahko kopiči in dosega zelo visoke koncentracije. Ra­don je problematičen v notranjem okolju zlasti zato, ker naj bi bil drugi najpogostej­ši povzročitelj pljučnega raka, takoj za ka­jenjem cigaret.
Pravilnik o zahtevah za novogradnje, posege v obstoječe stavbe in sanacijo obstoječih stavb zaradi varovanja zdrav­ja ljudi pred škodljivimi učinki radona (Uradni list RS, št. 14/22) je bil sprejet v začetku leta 2022 z namenom, da se določi ukrepe za znižanje koncentracije radona pod referenčno vrednost in s tem prepreči ogrožanje zdravja ljudi zaradi škodljivih učinkov radona. Uredba o na­cionalnem radanskem programu določa referenčno raven povprečne letne kon­centracije radona v zaprtih bivalnih in de­lovnih prostorih na 300 Bq/m3• študije o bivalnem okolju pa kažejo, da se tveganje za nastanek pljučnega raka zaradi dolgo­trajne izpostavljenosti radonu v zaprtih prostorih statistično bistveno poveča že na ravni 100 Bq/m3 (vir: Direktiva Sveta 2013/59/Euratom).
Območje Slovenije se razdeli na radon­sko območje in na zeleno območje. V radonsko območje spadajo občine Bloke, Bohinj, Borovnica, Brezovica, Cerknica, Črnomelj, Divača, Dobrepolje, Dolenjske Toplice, Gorenja vas – Poljane, Gorje, Gro­suplje, Hrpelje – Kozina, Idrija, Ig, Ilirska Bistrica, Ivančna Gorica, Jesenice, Kanal, Kočevje, Komen, Kostanjevica na Krki, Kostel, Logatec, Loška dolina, Loški Po­tok, Metlika, Mežica, Miren – Kostanjevica, Mirna Peč, Mokronog – Trebelno, Mozirje, Nova Gorica, Novo mesto, Osilnica, Piv­ka, Postojna, Radovljica, Ribnica, Semič, Sežana, Sodražica, Straža, Škofja Loka, Trebnje, Tržič, Velike Lašče, Vrhnika, Vuze­nica, Žirovnica in Žužemberk. Vsa ostala območja spadajo v zeleno območje.
Kljub razdelitvi Slovenije na radonsko in zeleno območje pa pravilnik predvideva zelo sorodne ukrepe za obe področji, saj se smatra, da so ukrepi v fazi gradnje eno­stavni in cenovno sprejemljivi. Tako mora biti novogradnja tudi na zelenem območju opremljena z elementi sistema prezrače­vanja zemljine ali s popolnim tesnjenjem.
Pravilnik v osnovi določa dva načina za zmanjševanje koncentracije radona v no­tranjih prostorih, in sicer s prezračevanjem zemljine pod talno konstrukcijo stavbe ali s popolnim tesnjenjem med zemljino in no­tranjim zrakom z radonsko zaporo.

Spoštovani,

obveščamo vas, da bo PROdom biro d.o.o. v času od 17.7.2023 do 21.7.2023 zaradi kolektivnega dopusta zaprt.

Hvala za razumevanje in lep pozdrav!      

kolektiv Prodom biro

Obveznosti nadzornika gradnje so določene z gradbenim zakonom, cene njihovega dela pa so zelo različne.

Pri gradnji družinske hiše je nadzornik eden od nujnih strokovnjakov, ki se mu graditelj ne more izogniti. Po novem velja tudi, da mora biti nadzornik obvezno prisoten tudi pri gradnji nezahtevnega objekta, če ga ne izvaja izvajalec, ki izpolnjuje zahteve iz gradbenega zakona. Torej v primerih, ko nezahtevni objekt gradi investitor sam.

„Nadzor ni sam sebi namen in črka na papirju, torej zahteva zakonodaje kar tako, dober nadzornik lahko reši marsikatero zadrego, slabo opravljeno delo, pa naj gre za naključno napako, površnost ali neznanje izvajalca. Tudi vsi izvajalci niso enako kakovostni,“ je pred časom povedal graditelj, čigar gradnjo hiše smo nadzirali.

Pa vendar se graditelji še vedno pogosto sprašujejo, zakaj potrebujejo nadzornika in menijo, da je to le velik, pogosto nepotreben strošek pri gradnji hiše.

Naloge nadzornika so določene z zakonom

Zakon določa, da je nadzornik poleg investitorje, projektanta in izvajalca, eden od štirih udeležencev gradnje. Odgovoren je za izvajanje nadzora nad gradnjo tako, da se zagotovi izpolnjevanje zahtev gradbenega zakona, preventivno delovanje in pravočasno preprečevanje napak. Zagotoviti mora kakovosten nadzor gradnje objekta v skladu s projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje, gradbenimi in drugimi predpisi ter gradbenim dovoljenjem in strokovnimi pravili.

Tako mora nadzornik opozoriti na tehnične rešitve v projektni dokumentaciji za izvedbo gradnje, ki bi lahko bile v nasprotju z gradbenim zakonom, gradbenim dovoljenjem ali predpisi, ki urejajo bistvene in druge zahteve, in drugimi predpisi. Morebitne potrebe po spremembi ali dopolnitvi projektne dokumentacije za izvedbo gradnje pravočasno sporoči investitorju ter jih z njim in s projektantom uskladi. Preveriti mora, ali izvajalec izpolnjuje z zakonom določene pogoje, sodeluje pri izvajanju meritev, preizkusov in testiranj, od vseh izvajalcev prevzema in preverja potrdila o skladnosti in ustreznosti gradbenih in drugih proizvodov, materialov ter naprav in preverja, ali so ti skladni z nameravano uporabo in ali se pravilno vgrajujejo.

Gradnjo mora redno spremljati in svoje ugotovitve vpisovati v gradbeni dnevnik. Če ugotovi napake ali kršitve, mora o tem ustno in pisno opozoriti udeležence pri graditvi. Morebitna dopustna manjša odstopanja, ki se izvedejo med gradnjo, morata vodja projektiranja in vodja nadzora pred izvedbo sprememb vpisati v gradbeni dnevnik in potrditi s podpisom.

Od dva do trije nadzori na teden

Kako pogosto oziroma kolikokrat naj bi nadzornik obiskal gradbišče in preveril izvedena dela, zakon ne predpisuje. Dober in odgovoren nadzornik bo na začetku gradnjo preverjal dva do trikrat na teden, kasneje, pa bodo nadzori opravljeni v daljših intervalih. Vsekakor pa bi moral gradbišče obiskati ob poteku ali zaključku vseh pomembnih del. Pomembno je, da izvedena dela preveri, preden jih prekrijejo naslednja, torej takrat, ko je morebitne napake še možno enostavno popraviti.

„Pogostost mojih obiskov na gradbišču je odvisna tudi od kakovosti izvajalcev in njihovih podizvajalcev, ki dejansko izvedejo posamezna dela. Če ugotovim, da niso dovolj vešči ali pa dovolj natančni, jih nadzorujem pogosteje, če je treba, pa se vključim neposredno in skupaj z izvajalcem dosežem pravilno in kakovostno izvedbo,“ je povedal naš nadzornik Mladen Rukelj.

Zakon tudi določa sodelovanje med investitorjem in nadzornikom, saj mora prvi pred vsako naslednjo gradbeno fazo nadzornika o tem pravočasno obvestiti, poleg tega mu mora redno izročati vso dokumentacijo o ustreznosti izvedbe del, dokazila o lastnostih vgrajenih materialov in proizvodov ter druga dokazila o pregledih in meritvah.

Nadzornik jamči s svojim podpisom

Zakon med drugim določa tudi, da se naloga nadzornika pri gradnji konča, ko ta ugotovi, da je zaključena. Nadzornikova podpisana izjava, da so dela izvedena skladno z izdanim gradbenim dovoljenjem in da ustrezajo projektni dokumentaciji, pa je obvezna priloga k vlogi za pridobitev uporabnega dovoljenja.

Investitor ima pravico kadar koli med gradnjo nadzornika zamenjati. Enako velja, če denimo kupi nedokončano gradnjo. Dokler z novim nadzornikom ne sklene pogodbe, pa gradnje ne sme nadaljevati. Prejšnji nadzornik mora novemu predati vso dokumentacijo z ugotovitvami poteka gradnje do faze, do katere je nad njo vršil nadzor.

Cena nadzora od tri do šest tisoč evrov

Cene nadzornikov so lahko zelo različne. Običajno predstavljajo od 1,5 pa do tri odstotke vrednosti gradnje. Za družinsko hišo, katere gradbena vrednost je denimo 200.000 evrov, bo strošek nadzora od tri do šest tisoč evrov. Če pogledamo priporočene cene nadzora Inženirske zbornice Slovenije, so te od 60 do 80 evrov na uro za nadzornika del in od 80 do 100 evrov na uro za vodjo nadzora. Torej bi moral nadzornik na gradbišču opraviti od 30 do 60 delovnih ur in celo več. V prvem mesecu gradnje naj bi bili nadzori bolj pogosti, kasneje do zaključka vseh gradbenih del pa približno enkrat na mesec.

Priporočene cene za manj zahtevne gradnje, kot je denimo gradnja nezahtevnega objekta, pa so urne postavke od 50 do 60 evrov. Za denimo nadzor gradnje večjega nadstreška, vrednost katerega je denimo 15.000 evrov, je cena približno od 200 do 300 evrov.
V pogodbi o nadzoru je treba opredeliti, kaj natančno poleg zakonsko predpisanega obsega del še vsebuje cena, dogovoriti se je treba za ustrezno število ogledov na gradbišču in določiti vse dodatne naloge in storitve nadzornika ter jih vnaprej ovrednotiti.

Naj bo uspešno, lahko malo grešno…..

Naj bo očarljivo, igrivo, bahavo,

norčavo in zdravo!

Z malo bridkosti, veliko sladkosti

in največ modrosti!

Naj bo mirno, večno, uspešno

in preprosto SREČNO!

Vesel Božič in srečno 2023!

Spoštovani,

obveščamo vas, da bo PROdom biro d.o.o. v času od 27.12.2022 do 30.12.2022 zaradi kolektivnega dopusta zaprt. Vidimo se ponovno 3.1.2023

Hvala za razumevanje in lep pozdrav!      

kolektiv Prodom biro

Spoštovani,

obveščamo vas, da bo imelo naše podjetje kolektivni dopust od 18. julija do 29. julija 2022.

• Z delom pričnemo v ponedeljek 1. avgusta 2022
• V času dopusta lahko vsa vaša cenjena povpraševanja pošljete na info@prodom.si

 Tudi vam želimo prijeten oddih.

 kolektiv

PROdom biro d.o.o.

V rubriko tipske hiše smo dodali novo tipsko hišo z imenom Huly.

Hiša HULY je minimalističen, eleganten in sodobno zasnovan arhitekturni element v prostoru. S svojo obliko se lahko prilagodi različni konfiguraciji terena. Fasada je predvidena v svetlih odtenkih v kombinaciji z lesom, ki podobo hiše poudari in jo naredi sodobno.

Ogledate si jo lahko na spodnji povezavi:   Tipska hiša Huly

Objavljena je bila nova karta potresne nevarnosti Slovenije.

Ogledate si jo lahko na: Karta potresne nevarnosti Slovenije