Pogosta vprašanja

Geotehnični elaborat? Geološko geotehnično poročilo? Geotehnični projekt?

Že glede naslova ni enotnega mnenja, čeprav bi se verjetno strinjali, da je naslov še najmanj pomemben, če je le vsebina prava. Naslov pa lahko postane pomemben, če se uveljavijo splošna pravila kot recimo “Elaborat lahko izdela kdorkoli”. Pravo vprašanje je torej: “Kdo lahko izdela geotehnični del projektne dokumentacije?”

S tem smo se v postopku priprave nove grad­bene zakonodaje precej ukvarjali, saj predho­dna zakonodaja in praksa nista bili skladni z Evrokodi, ki na eni strani predstavljajo dobro evropsko prakso, na drugi pa so s Pravilnikom o mehanski odpornosti in stabilnosti v Slove­niji tudi obvezni za uporabo. Evrokodi so tu jasni, saj zahtevajo (glej točko 1.3 Evrokoda 1997-1), da:

• podatke, potrebne za projektiranje, zbira, za­pisuje in interpretira ustrezno usposobljeno osebje;
• konstrukcije projektira ustrezno usposoblje­no in izkušeno osebje;
• med osebjem, ki je vključeno v pridobivanje podatkov, projektiranje in izvedbo, obstajata ustrezna povezava in komunikacija;
• morata te predpostavke upoštevati tako pro­jektant kot naročnik

Prevedeno v slovenski pravni red je treba “ustrezno usposobljeno in izkušeno osebje” razumeti kot “pooblaščeni inženir”. Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti (ZAID) v svojem 4. členu določa dejavnosti, ki jih opra­vlja pooblaščeni inženir in med njimi najdemo izdelavo načrtov geotehničnih konstrukcij in geološko geomehanske analize temeljnih tal, geotehnologijo, izkope in podgra-dnjo za podzemne objekte, če se omejimo na področje geotehnike. Dejavnost na področju po­klicnih nalog pooblaščenih inženirjev pa lahko opravljajo le pravni subjekti, ki izpolnjujejo po­goje iz 14. člena ZAID.

Skupina geologov, geotehnologov in geoteh­nikov, ki je pripravljala geotehnična poglavja Pravil stroke, ki podrobneje določajo način izdelave projektne dokumentacije (10. odsta­vek 29. člena Gradbenega zakona), ki žal še niso sprejeta, je zahtevo zapisala še bolj jasno: “Načrte s področja geotehnike lahko izdelujejo pooblaščeni inženirji s področja gradbeništva in pooblaščeni inženirji s področja geotehnologije in rudarstva geološke, gradbene, geotehnolo-ške in rudarske stroke.” Poimenovali smo jih to­rej “načrte”, ki jih skladno z Evrokodi praviloma sestavljata dva dela: (i) Poročilo o preiskavah tal in (ii) Geotehnični načrt. V prvem je težišče na pridobivanju, dokumentiranju in interpretaciji podatkov o sestavi in lastnostih tal, v drugem pa na zasnovi in računskih analizah geotehnič­nih elementov gradbenih konstrukcij.

Najbrž ni treba utemeljevati, da je geoteh­nično projektiranje (izdelava geotehničnega načrta) delo pooblaščenega inženirja. Zakaj pa menim, da je tudi za pridobivanje in interpre­tiranje podatkov o tleh potreben pooblaščeni inženir? Iz prakse dobro vem, da se podatki o mehanskih lastnostih tal iz geotehničnega po­ročila prepogosto nekritično uporabljajo v ra­čunskih analizah konstrukcij.

To pomeni, da so vsi gradbeni objekti v se­gmentu temeljenja in geotehničnih konstrukcij lahko samo toliko zanesljivi in mehansko odpor­ni, kolikor so dobro pridobljeni in interpretirani podatki o mehanskih lastnostih tal. Tudi pri pri­dobivanju podatkov o tleh, njihovi interpretaciji in posredovanju teh podatkov projektan­tom gre predvsem za vprašanje pozna­vanja celotnega poteka (geotehničnega) projektiranja in za razumevanje odgovor­nosti v procesu projektiranja. V procesu projektiranja se od pooblaščenega inže­nirja pričakuje celovito razumevanje poj­ma odgovornost in pomembnosti vseh po­datkov. Še vedno se dogaja, da naletimo na geološko-geotehnična poročila, kijih ni izdelal pooblaščeni inženir. Trdim, da to ni skladno z zakonodajo. Ker je Gradbeni za­kon vendarle zaostril pojem odgovornosti, je v tem primeru odgovornost prevzel tisti, ki je na podlagi kakorkoli že pridobljenih podatkov o tleh izdelal projekt objekta, torej pooblaščeni arhitekt ali pooblaščeni inženir. Je to lahko rešitev? Je prav, da so pri gradbenem projektiranju v segmentu, ki ključno vpliva na izpolnjevanje prve bi­stvene zahteve (mehanska odpornost in stabilnost objekta), udeleženi posame­zniki, ki niso pooblaščeni inženirji in torej nikakor ne odgovarjajo za kakovost svojih storitev?

V prostoru in času, ko je glavno merilo najnižja cena, ko je zakonodajalec iz pro­cesa projektiranja odstranil varovalko re­vizije projektne dokumentacije, je morda vendarle dobro večkrat na glas povedati ali zapisati, da je gradbeništvo industrija unikatnih izdelkov. Vsak objekt se v ne po­novljivih okoliščinah dela samo enkrat, na­ročniki in javnost upravičeno pričakujejo, da bo gradnja v vseh pogledih uspešna. In prav pri pogojih temeljenja se vsak objekt gotovo razlikuje od vseh ostalih. Pretira­vam? Spomnim se primera projekta štirih enakih enodružinskih hiš na (na videz) ho­mogenih mehkih tleh, ki so bile vse grajene na eni skupni parceli. Tri stavbe se obnaša­jo sprejemljivo, ena od štirih se nagiba in povzroča lastniku težave.

Pričakujem, da bodo podzakonski akti v kratkem uredili to področje in pritrdili, daje pomemben del stabilnosti in mehan­ske odpornosti kot prve bistvene zahteve odvisen od odgovornega dela geotehnič-nih projektantov in tistih, ki preiskujejo značilnosti tal.

S področja urejanja prostora, arhitekturne dejavnosti in področja gradnje so od leta 2018 v veljavi 3 novi zakoni: Zakon o urejanju prostora, Gradbeni zakon ter Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti. Gradbeni zakon (GZ) ključno vpliva na vsakega graditelja in je na področju gradenj prinesel novosti in poenostavitve postopkov. Uveden je bil nov koncept dovoljevanja gradenj, ki v nekaterih primerih omogoča skrajšan postopek pridobitve gradbenega dovoljenja (GD), s predložitvijo manj obsežne dokumentacije. Del pridobitve GD je postalo pridobivanje mnenj (prej poznano kot soglasja), kar naj bi tudi skrajšalo postopke.

KORAKI ZA PRIDOBITEV GD:

• pridobite Lastninsko pravico, stavbno pravico,
  služnostno pravico na zemljišču;
• preverite, ali je gradnja na izbranem zemljišču
  dovoljena – podatke lahko pridobite s
  predodločbo, z vlogo za izdajo lokacijske
  informacije ali z vpogledom v prostorski akt občine
  oz. pogledom v prostorski informacijski sistem;
• več informacij dobite pri pristojnih organih (občine,
  upravne enote, mnenjedajaLci);
• pridobite podatek o tem, ali je lokacija gradnje
  varovana na podlagi posebnih predpisov (varovana
  območja (kulturna dediščina, voda, narava) ali
  varovani pasovi (cesta, plinovod, elektrovod));
• zberite dokumentacijo za pridobitev GD, ki jo
  izdela arhitekt projektant, ki za vodenje izdelave
  projektne dokumentacije določi pooblaščenega
  arhitekta ali inženirja (iz stroke prevladujočega
  namena gradnje),

PREDODLOČBA

Novost novega GZ je, da lahko od pristojne upravne enote (UE) investitor pridobi (pred nakupom parcele in pridobitvijo GD) predodločbo. To je dokument, v katerem je zapisano, kaj je na parceli mogoče graditi in pod kakšnimi pogoji. Pristojni organ glede izpolnjevanja pogojev za izdajo GD odloči:

• ali je gradnja skladna s predpisi, ki predstavljajo podlago za izdajo mnenj;
• ali je gradnja skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta in določbami predpisov o urejanju prostora;

• ali dokumentacija predvideva, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba;
• ali nameravana gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območjih (v kolikor je za pridobitev GD za objekt treba izvesti presojo sprejemljivosti v skladu s predpisi, ki urejajo ohranjanje narave),

Predodločba preneha veljati, v kolikor v 2 letih (od pravnomočnosti) investitor ni vLožil popolne zahteve za izdajo GD ter se razveljavi s pravnomočnostjo GD ali če je bila zahteva za izdajo GD pravnomočno zavrnjena. Če boste vložili vlogo za GD, je tudi predodločba zavezujoča. Upravna enota lahko na predlog občine ali države predodločbo odpravi (v kolikor so za to podani razlogi iz enajstega odstavka 34. člena GZ). V tem primeru je imetnik predodločbe. kije utrpel škodo, upravičen do povračila.

Kdo vloži zahtevo: Zahtevo lahko vloži investitor ali njegov pooblaščenec (npr. arhitekt). Za oddajo vloge potrebuje:

– izpolnjen obrazec (https://e-uprava.gov.si/podrocja/
nepremicnine-in-okolje/nepremicnine-stavbe/predodlocba,
html), tekstualne opise ter navedbe podatkov o objektu, in
grafične prikaze dokumentacije za pridobitev GD.

Predodločbo je mogoče pridobiti za zahtevne in manj zahtevne objekte. Investitor na podlagi predodločbe še ne sme začeti z gradnjo. Predodločba ni pogoj za izdajo GD, so pa pogoji in odločitve, o katerih je pravnomočno odločeno v predodločbi, zavezujoči v postopku odločanja o izdaji GD.

Strošek: 50 € (manj zahtevni objekti) in 100 € (zahtevni objekti).

Vloge poiščite na portalu https://e-uprava, gov.si/podrocja/vloge. Večinoma jih lahko vložite elektronsko, po pošti ali osebno. Glede na način vložitve vloge se cene taks Lahko razlikujejo (v kolikor je plačilo takse potrebno).

DOKAZILO O PRAVICI GRADITI IN IZPISEK IZ ZEMLJIŠKE KNJIGE

Če želite pridobiti dokazilo o pravici graditi, izpisek iz zemljiške knjige in ga overiti, lahko to uredite: pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču ali pri notarju, izpisek pa lahko pridobite tudi na upravni enoti,

Na območju vsakega okrajnega sodišča je najmanj en notar. V večjih mestih, kjer so sedeži okrožnih sodišč, se število notarskih mest določi tako, daje najmanj en notar na dvajset tisoč prebivalcev

• Dokazilo o pravici graditi (ali dokazilo o zemljišču): Zemljišče
  lahko podedujete, kupite ali vam ga kdo podari. V vseh primerih
  je treba izkazati lastništvo. Lastništvo dokažete z overjeno
  pogodbo, s pravnomočnim sklepom o dedovanju in/ali z
  izpiskom iz zemljiške knjige,

Pogodbo lahko pridobite sami, izpisek iz zemljiške knjige pa od sodišča (dostopen na portalu eSodstvo, podportal ZK). Izpisov iz zemljiške knjige je več vrst (redni, zgodovinski, sestavljen izpis za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra idr). V t. i. sestavljenem izpisu za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra so zapisani tudi podatki o vrst nepremičnine oz. zemljišča, velikosti oz. površini nepremičnine, lastništvu nepremičnine in morebitnih bremenih na nepremičnini.

■  Kako do overjenega izpisa iz zemljiške knjige: Priskrbite si ga lahko sami z izpolnjeno vlogo, do njega lahko dostopate tudi na spletu (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo), pri notarjih, na okrajnih sodiščih in upravnih enotah. Overjen izpis iz informatizirane glavne knjige lahko izda vsako zemljiškoknjižno sodišče v času uradnih ur, ne glede na to, na območju katerega sodišča je nepremičnina ter vsak notar in vsaka upravna enota,

Za pridobitev izpisa iz zemljiške knjige za določeno nepremičnino je treba vedeti podatke o identifikacijski številki nepremičnine – katastrsko občino in parcelo.

• Strošek: Na portalu eSodstvo, podportaL ZK so dostopni javni
  izpisi in objave, ki so brezplačni. Vsakdo lahko zahteva overjen
  izpis iz zemljiške knjige (taksa v znesku 3,28 €).

LOKACIJSKA INFORMACIJA

Lokacijska informacija ni več obvezna, vendar je pomemben vir informacij, saj vam pove, kaj in kako lahko gradite na svojem zemljišču. Tudi v primeru prodaje oziroma nakupa nepremičnine lahko pridobite lokacijsko informacijo (preverite, ali je nepremičnina kulturna dediščina, ali je na poplavnem območju itd.). Za pridobitev lokacijske informacije na občini, običajno potrebujete nekaj dni. Zakonsko določen rok za izdajo lokacijske informacije znaša 15 dni od prejema popolne vloge. Nekatere občine imajo postopek pridobitve lokacijske informacije že avtomatiziran.

Oddaja vloge za lokacijsko informacijo: Večina občin ima na svojih spletnih straneh objavljeno vlogo za pridobitev lokacijske informacije (v pdf obliki). Stranka jo izpolni in pošlje preko spleta ali odda v fizični obLiki na vložišče oz. v glavno pisarno občine, v kateri se nahaja parcela.

Stranka, ki pride osebno na občino po lokacijsko informacijo, s seboj ne potrebuje posebnih dokumentov. V vlogi je potrebno izpolniti rubriki »Podatki o zemljišču« in »Vrsta nameravane gradnje oziroma del«. Pri podatkih o zemljišču, je potrebno navesti številko zemljiške parcele in katastrsko občino nameravanega posega. Ob izpoLnitvi vloge je, hkrati z oddajo vloge, potrebno plačati upravno takso,

Potrebno je opozoriti, da za izdajo lokacijske informacije trenutno še velja Pravilnik o obliki lokacijske informacije ter o načinu njene izdaje (Uradni list RS, št. 35/04, 33/07-ZPNačrt in 61/17 -ZUreP-2). V kratkem je pričakovati nov podzakonski akt, ki bo na novo definiral obliko in način izdaje lokacijske informacije.

Strošek: Pogoj za izdajo lokacijske informacije je plačilo upravne takse, ki znaša 22,70 €.

PRIJAVA ZAČETKA GRADNJE

Novost GZ je prijava začetka gradnje in pogoji, ki morajo biti izpolnjeni pred začetkom gradnje. Tako začetek gradnje na podlagi dokončnega GD ni več dovoljen in ni več mogoče graditi le z izdelano PZI dokumentacijo (Projekt za izvedbo). Začetek gradnje brez pravnomočnega GD je prekršek investitorja in izvajalca.

Opis: Vlogo za prijavo začetka gradnje je treba oddati pred vsakim začetkom gradnje, za katero je potrebno GD (razen v primeru spremembe namembnosti). Najkasneje 8 dni pred začetkom izvajanja gradnje ste dolžni na pristojni upravni enoti vložiti vlogo za začetek gradnje (vlogo vloži investitor ali njegov pooblaščenec), K vlogi je potrebno predložiti dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI) in zapisnik o zakoličenju (pred začetkom novogradnje zahtevnega ali manj zahtevnega objekta). Za prijavo začetka gradnje nezahtevnega objekta pa predložitev PZI in zapisnika o zakoličenju ni potrebna.

Investitor lahko pred začetkom gradnje prijavi tudi pripravljalna dela na gradbišču, k vlogi je potem potrebno priložiti le dokazila in podatke, ki se nanašajo na pripravljalna dela,

Strošek: stroški postopka v višini 4,50 €,

MNENJA

Bistvena novost novega GZ je postopek pridobivanja mnenj. Pred spremembo GZ so bila to soglasja, ki so sedaj prekvalificirana v mnenja. V kolikor investitor dokaže, da mnenje ni bilo izdano v 15 dneh od prejema popolne zahteve za izdajo mnenja, lahko UE pozove mnenjedajalca, da v 8 dneh poda mnenje. V kolikor mnenja ne izda, ga UE pridobi od pristojnega organa za nadzor nad mnenjedajalcem ali od izvedenca glede skladnosti s predpisi s področja, stroške izvedenca pa krije mnenjedajalec. Namen novosti je, da bodo mnenjedajalci aktivnejši in se bodo postopki reševali hitreje.

• Mnenja je treba pridobiti, v kolikor je za načrtovano gradnjo, v skladu s predpisi, določena pridobitev mnenja pristojnega mnenjedejalca (seznam dostopen na: mop.gov.si/si/ delovna-‘_podrocja/graditev/seznam_soglasodajalcev/) ali če se gradnja nahaja v varovalnem pasu komunalne infrastrukture, Z mnenjem mnenjedajalec opredeli skladnost dokumentacije za pridobitev GD s predpisi v njegovi pristojnosti ali pogoji predodločbe. Hkrati določi tudi morebitne pogoje za izvedbo gradnje, vzdrževanje in uporabo objekta,
• Kdo vloži zahtevo in v kolikšnem času lahko pridobi mnenje: V 15 dneh (razen če je v posebnem zakonu predpisan daljši rok) od prejema popolne zahteve za izdajo mnenja mora mnenjedajalec podati mnenje. Zahtevo vloži investitor ali njegov pooblaščenec, Zahtevo vloži na predpisanem obrazcu (dostopnem na https:// e-uprava.gov.si) in ji priloži dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD).
• V kolikor je zahteva za izdajo mnenja nepopolna, mnenjedajalec zahteva dopolnitev v 10 dneh od prejema zahteve. V

nasprotnem primeru se šteje, daje zahteva za izdajo mnenja popolna. Mnenjedajalec lahko poda mnenje, da se ne strinja z nameravano gradnjo, v kolikor ugotovi, da dokumentacija za pridobitev GD ni izdelana v skladu s predpisi iz njegove pristojnosti ali s pogoji, določenimi v predodločbi.

■  Strošek: Stroškov postopka ni.

• Čeprav Lokacijska informacija (izdajo občina) ni obvezna,
  kljub vsemu priporočamo, dajo investitor pridobi za zemljišče,
  na katerem ima namen graditi. Ima značaj potrdila iz uradne
  evidence in predstavlja pomemben vir informacij za lastnike
  zemljišč oziroma za investitorje o – prostorskih aktih, ki
  veljajo na območju zemljiške parcele, namenski rabi prostora,
  območjih varovanj in omejitev, vrstah dopustnih dejavnosti,
  vrstah dopustnih gradenj in drugih del ter vrstah dopustnih
  objektov glede na namen, prostorskih ukrepih ter spremembah
  in dopolnitvah oziroma priprave novih prostorskih aktov na
  območju, kjer se nahaja nepremičnina.

Po novem GZ je tudi občina mnenjedajalec. Izdaja mnenja glede skladnosti s prostorskimi izvedbenimi akti in drugimi predpisi občine, glede varovalnih pasov občinskih javnih cest in glede minimalne komunalne oskrbe, ki sodi v okvir obvezne občinske gospodarske javne službe. To je na območju, kjer se nahaja načrtovana gradnja, razen na območju državnega prostorskega načrta.

GRADBENO DOVOLJENJE

GD je treba pridobiti za novogradnjo, prizidavo, rekonstrukcijo

(spreminjanje tehničnih značilnosti objekta, ohraniti pa se morajo najmanj temelji ali kletni zidovi obstoječega objekta, gabariti objekta se Lahko samo zmanjšajo) in spremembo namembnosti (ki se izvede samostojno ali hkrati z vzdrževanjem, prizidavo ali rekonstrukcijo). Dovoljenje potrebujete za gradnjo zahtevnih, manj zahtevnih in nezahtevnih objektov. Z njegovo pravnomočnostjo država dovoli investitorju gradnjo.

Pristojni organ za gradnjo (UE) preveri, če so izpolnjeni pogoji iz 43. člena GZ ali:

• je predvidena gradnja skladna s predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj;
• je gradnja skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta;
• je investitor izkazal pravico graditi;
• je dokumentacijo za pridobitev GD podpisal projektant in vodja projekta (ki mora biti v času izdelave dokumentacije vpisan v imenik pristojne poklicne zbornice – IZS, ZAPS)

in je njen sestavni del njuna pisana izjava, da so izpolnjene bistvene in druge zahteve (podpis ter izjava nista potrebna pri nezahtevnih objektih in spremembi namembnosti),

• iz dokumentacije izhaja, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba (v kolikor se objekt na njo priključuje);
• je plačan komunalni prispevek oz. so zakonito izpolnjene investitorjeve obveznosti do plačila komunalnega prispevka;
• je zagotovljeno, da predvidena gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območij ter njihovo celovitost in povezanost;
• je plačano nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, in odškodnina zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča;
• je pri gradnji, ki se nanaša na obstoječi objekt (npr. prizidava, rekonstrukcija) izpolnjen pogoj, da ima obstoječi objekt gradbeno dovoljenje.

UE vam GD izda najkasneje v 2 mesecih od popolne zahteve

za izdajo GD, razen v primerih, ko je potrebno usklajevanje z mnenjedajalci ali nadomeščanje mnenja (v tem primeru je rok za izdajo odločbe 3 mesece od vložitve popolne zahteve za izdajo GD). GDje pravnomočno po poteku 8 dni od njegove vročitve. Gradnja se Lahko začne s prijavo gradnje in pravnomočnim gradbenim dovoljenjem (po prejšnjem predpisuje investitor Lahko začel z gradnjo na lastno odgovornost z dokončnim GD).

GD preneha veljati, če v 5 letih od njegove pravnomočnosti investitor ne vloži popolne prijave začetka gradnje.

Katere dokumente mora stranka priložiti zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja:

• dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (izdelajo pooblaščen arhitekt ali pooblaščeni inženir) v pisni obliki v najmanj enem izvodu in na elektronskem nosilcu,
• mnenja pristojnih mnenjedajalcev (obvezno mnenje pristojne občine glede skladnosti s prostorskimi izvedbenimi akti in drugimi predpisi občine glede varovalnih pasov občinskih javnih cest in glede minimalne komunalne oskrbe, ter druga mnenja –

varovalni pasovi gospodarske javne infrastrukture in/ali varovano območje, npr. narave, varstvo voda, kulturni spomenik),

• dokazilo o pravici graditi (v kolikor pravica graditi še ni vpisana v zemljiško knjigo),
• če urejate GD za nadzidave, prizidave, rekonstrukcije in spremembe namembnosti obstoječih objektov, je potrebno v vlogi navesti tudi številko in datum GD, na osnovi katerega je bil zgrajen obstoječi objekt

Strošek: vloga stane 4,50 €, takso za izdajo je treba plačati pred samo izdajo GD, določi se glede na vrednost objekta.

• Taksa znaša najmanj 54,40 € (za nepremičnino do vrednosti 13.000 €),
• 136,00 € za vrednost objekta 13.000 € in za vrednost nad 13.000 € do 42.000 € še 0,01 % od vrednosti nad 13.000 €,
• 271,80 € za vrednost objekta 42,000 € in za vrednost nad 42.000 € do 420.000 € še 0,01 % od vrednosti nad 42.000 €,
• 724,90 € za vrednost objekta 420.000 € in za vrednost nad 420.000 € še 0,01 %, od vrednosti nad 420.000 €.

(Taksa za izdajo dovoljenja za gradnjo nezahtevnega objekta pa znaša 18,20 €.)

Plačila so oproščene mlade družine,* ki rešujejo svoj stanovanjski problem in plačajo le takso za pisno vlogo, v znesku 4,50 € (e-vloga je brezplačna).

Navedeni zneski so navedeni za primer oddaje elektronske vloge, preostale cene si lahko pogledate na portalu https://e-uprava. gov.si/podrocja/vloge. Vloga za izdajo GDje na predpisanem obrazcu dostopna na spletni strani e-uprava.gov.si, kjer je omogočeno tudi elektronsko izpolnjevanje in pošiljanje zahteve.

UPORABNO DOVOLJENJE

Poenostavljenje tudi postopek pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje za zahtevne objekte (in objekte z vplivi na okolje) izda UE v ugotovitvenem postopku, na podlagi opravljenega tehničnega pregleda.

Je pogoj za uporabo objekta. Uporabno dovoljenje je predpisano za vse objekte, za katere se potrebuje pridobitev

GD (ni pa potrebno za nezahteven objekt) in je tudi eden izmed pogojev za določitev hišne številke (drugi pogoj za pridobitev hišne številke je, daje stavba evidentirana v katastru stavb). UE izda uporabno dovoljenje v 15 dneh od vložitve popolne zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja. Rok za vložitev zahteve za pridobitev uporabnega dovoljenja ni predpisan. Prvi odstavek 68. člena GZ določa le, da mora investitor zahtevo vložiti »po dokončanju gradnje«.

Uporabno dovoljenje pridobite na podlagi izjav udeležencev gradnje, dokumentacije za pridobitev uporabnega dovoljenja (PID) in dokazila o zanesljivosti objekta (DOZ). Ko postane uporabno dovoljenje pravnomočno, morate v roku 30 dni poskrbeti za vpis objekta v zemljiški kataster oziroma v primeru stavbe v kataster stavb, kar opravite na Geodetski upravi RS.

Tehnični pregled: Preveri se, ali je bil objekt izveden v skladu z GD (ob upoštevanju dovoljenih odstopanj), ali je dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoLjenja in DOZ izdelana v skladu s predpisi, ali so bili upoštevani vsi ukrepi in pogoji, določeni v GD in ali je izvedena minimalna komunaLna oskrba. V primeru, da komisija ugotovi nepravilnosti, se v zapisniku tehničnega pregleda določi rok, v katerem morajo biti odpravljene. UE lahko ugotovi, da so bile pravilnosti odpravljene ali ponovi tehnični pregled.

Za pridobitev uporabnega dovoljenja na pristojni UE predložite:

• izpolnjen obrazec zahteve za pridobitev uporabnega dovoljenja,
• izjave udeležencev gradnje (projektanta, izvajalca in nadzornika – za resničnost izjav so kazensko in odškodninsko odgovorni), v katerih opredelijo, da so dela končana, skladna z izdanim GD in da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve,
• dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev GD,
• dokazilo o zanesljivosti objekta,
• če so bili v GD določeni izravnalni ukrepi tudi opis izvedbe in mnenje organizacije, pristojne za ohranjanje narave.

Strošek:

• za enostanovanjsko stavbo 9,10 € (v primeru elektronske vloge, kije brezplačna, medtem ko znaša taksa za vlogo, oddano po pošti in osebno, za enostanovanjsko stavbo 13,60 €, za mlade družine pa 4,50 €),
• za druge objekte 0,05 % obračunske vrednosti objekta (vendar največ 271,80 €),
• uporabno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo za mlade družine’ pa je brezplačno,

VPIS V ZEMLJIŠKI KATASTER IN KATASTER STAVB

• Zahtevo za vpis oz. evidentiranje objekta v zemljiški kataster in kataster stavb vložite na Geodetski upravi Republike Slovenije – GURS.

Lastnik mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del oz. pred prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.

Za vpis stavbe v kataster stavb je potrebno predhodno izdelati elaborat geodetske storitve, Elaborat izdela geodetsko podjetje, Seznam le-teh je dosegljiv na spletni strani IZS. Lastnik ali njegov pooblaščenec (geodetsko podjetje) vloži izdelan elaborat na katerokoli lokacijo Geodetske uprave. Lokacije in uradne ure so dostopne na spletni strani Geodetske uprave. V kolikor potrebujete tudi hišno številko, ob oddaji vloge za vpis stavbe v zemljiški kataster vložite tudi zahtevo za določitev hišne številke.

• Za evidentiranje objekta v zemljiški kataster potrebujete: zahtevo za vpis in elaborat, ki ga izdela geodetsko podjetje,
• Strošek: Stroški izdelave elaborata se določajo na trgu, Priporočamo, da lastnik pridobi najmanj 2 ponudbi geodetskih podjetjih. Za vpis stavbe v kataster stavb ali za spremembo podatkov katastra stavb plačate takso v višini 22,60 € (osebno ali po pošti).

‘ Mlada družina je opredeljena v Zakonu o upravnih taksah, tarifni številki 39. Za mlado družino, ki rešuje stanovanjski problem, se šteje družina z enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 30 let ne glede na starost otroka, oziroma 35 let, če še noben otrok ni šoloobvezen. Za to predložite poročni Ust oz. potrdilo o skupnem gospodinjstvu (če nista poročena) ter rojstni Ust otroka.

V kolikor ste pogodbe o izdelavi projektne dokumentacije sklenili pred 1. junijem 2018, Lahko k vlogi za izdajo GD predložite še PGD, kije izdelan na podlagi starih predpisov. K prijavi začetka gradnje bo do začetka leta 2021 mogoče predložiti PZI, ki ste ga pridobili na podlagi pogodb, sklenjenih po Zakonu o graditvi objektov (prejšnji zakon) in Pravilniku o projektni dokumentaciji.

Projektno dokumentacijo izdela projektant – pooblaščeni arhitekt in je sestavljena iz idejne zasnove za pridobitev projektnih in drugih pogojev, projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, projektne dokumentacije za izvedbo gradnje ter projektne dokumentacije izvedenih del. Projektant upošteva želje investitorja ter predpise in pravila stroke (namen, velikost, zmogljivost, vrsto, predvidene vplive in druge značilnosti objekta) ter pripravi arhitekturne, gradbenotehnične, krajinsko arhitekturne in druge rešitve, ob tem pa določi tudi lokacijske, tehnične, funkcionalne in oblikovne značilnosti objekta (skladno s prepisi bistvenih in drugih zahtev investitorja), skladnost objekta – s prostorskimi akti, predpisi, ki so osnova za izdajo mnenj in predpisi o urejanju prostora – ter predpisi, ki omogočajo evidentiranje objekta.

Priporočljivo je, daje izbrano zemljišče opremljeno z vso gospodarsko infrastrukturo (promet, energetika, komunala, vodna infrastruktura, elektronske komunikacije…) preden začne izbrani projektant s projektiranjem.

Urejanje gospodarske infrastrukture, vključno s pridobivanjem razLičnih mnenj in soglasij lastnikov sosednjih zemljišč (fizične osebe, občina. RS …) je lahko zamudno. Na primer za potrebe kopanja in izvedbe novega električnega kabla ali vodovoda, ki poteka na sosednjem zemljišču, mora lastnik le-tega podati soglasje. Upravljalec te infrastrukture pa poda mnenje, da izvedba tega poteka v skladu s predpisi. To lahko vpliva tudi na čas projektiranja in na končni projekt. Investitorje predvsem zanima, okvirno koliko časa upravne enote (UE) obravnavajo vloge za gradbeno dovoljenje (GD). Obravnava vloge za GD na UE navadno traja več kot 2 meseca (predvideno). Na nekaterih projektih tudi več kot pol leta. Odvisno od obremenjenosti posameznih UE. Pomembno je, da že pred oddajo vloge, pridobite mnenja in uskladite vso projektno dokumentacijo.

GEODETSKI POSNETEK

Pred samim začetkom izdelave projektne dokumentacije je treba pri pooblaščenem geodetu naročiti geodetski posnetek – grafični prikaz dejanskega stanja na vašem zemljišču, kije podlaga za izdelavo projektne dokumentacije,

Kako do geodetskega posnetka: Priskrbite si ga sami pri pooblaščenem geodetu (seznam vodi tudi Inženirska zbornica Slovenije). Lahko je vključen v celotno ponudbo projektne dokumentacije.

Strošek: odvisno od ponudnika,

Pooblaščeni geodet pred začetkom gradnje izdela zakoličbeni dnevnik, katerega skupaj s Projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje odda vodja projekta (investitor ga za to pooblasti) na UE, najmanj 8 dni pred pričetkom gradnje. Po končani gradnji geodet izdela elaborat za vpis v kataster stavb in lahko poskrbi tudi za vpis v kataster stavb.

1.) IZP = IDEJNA ZASNOVA ZA PRIDOBITEV PROJEKTNIH IN DRUGIH POGOJEV

• Arhitekt na podlagi vaših želja nariše idejno zasnovo stavbe, ki jo skladno s prostorskim aktom in glede na konfiguracijo terena (geodetski posnetek) umesti na vaše zemljišč IZP je dokumentacija, ki vsebuje grafični in tekstualni opis načrtovane gradnje. Na podlagi podatkov iz IZP mnenjedajalec določi pogoje za izdelavo DGD (Projektna dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja), PZI (Projektna dokumentacija za izvedbo) in uporabo objekta,
• Kdo izdela IZP: izdelajo projektant – pooblaščeni arhitekt Vsebuje podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, splošne podatke o objektu in Lokacijske prikaze (izdelana je na osnovi geodetskega načrta in vključuje prikaze – zemljišča za gradnjo, objekta v stiku z zemljiščem, funkcionalnih in prometnih površin, priključitve objekta na infrastrukturo in varstvenih območij). Izdelava IZP traja od nekaj dni do nekaj mesecev, v redkih primerih tudi Leto dni, odvisno od usklajevanja z naročnikom in zahtevnosti okolišč
• Strošek: Predstavlja okoli 25 % cene projektne dokumentacije, kar je 5-7 % investicije.

Cena projektne dokumentacije naj bi bila okoli 5-7 % celotne investicije, vendar se cene po državi razlikujejo, tudi glede na prepoznavnost izbranega arhitekturnega biroja,

2.) DGD = PROJEKTNA DOKUMENTACIJA ZA PRIDOBITEV MNENJ IN GRADBENEGA DOVOLJENJA

■  DGD (za strokovno osnovo je uporabljen IZP) vsebuje vsebine, ki so potrebne v upravnem postopku – o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, izjava projektanta in vodje projekta, ter splošni podatki o objektih, tehnično poročilo in grafični prikazi, V DGD so vključeni tisti podatki, na osnovi katerih lahko mnenjedajalec opredeli skladnost dokumentacije s predpisi, ki predstavljajo podlago za izdajo mnenj in postavi pogoje za nadaljnjo izdelavo projektne dokumentacije, za izvedbo gradnje in uporabo objekta. UE pa opredeli, ali so izpolnjeni pogoji za pridobitev GD.

Kdo izdela DGD: Izdela ga pooblaščeni projektant – pooblaščeni arhitekt, s sodelavci na projektu (glede na vsebino projekta so to lahko še gradbeni, strojni in elektro inženir, krajinski arhitekt, geodet).

Strošek: Okoli 30 % celotne cene projektne dokumentacije,

GRAFIČNI PRIKAZI DGD – RAZDELJENI NA LOKACIJSKE IN TEHNIČNE PRIKAZE:

Lokacijski prikazi vključujejo – opis situacije obstoječega stanja

(izdelan na grafičnem prikazu geodetskega načrta in vključuje podatke o vodah, stavbah, reliefu, rabi zemljišč in rastlinstvu ter prikaz obstoječih infrastrukturnih vodov ter hidrantov in virov za gašenje; vključuje še regulacijske črte prostorskega akta (gradbene meje in regulacijske linije), varstvena območja, podatek o dokončnih mejah zemljiških parcel), gradbeno in ureditveno situacijo (prikazuje zemljišče za gradnjo in navedbo površine (slednje v primeru novogradnje), objekte v stiku z zemljiščem, projekcijo izpostavljenih delov objektov na zemljišče (nadstreški, balkoni, klančine, zunanja stopnišča), zazidano površino, utrjene prometne in funkcionalne površine (dostopi, dovozi, parkirišča, prostori za zbiranje komunalnih odpadkov, površine za intervencijo), zelene površine, območje gradbišča …) ter prikaz komunalne oskrbe objekta, priključevanja objekta na gospodarsko javno infrastrukturo in predstavitev infrastrukturnih vodovodov (vsebuje prikaz zagotavljanja oskrbe oziroma priključitev in pot priključka – za pitno vodo, za energijo (elektrika, plin, vročevod), odvajanje odpadnih voda, hidrantna omrežja in drugo infrastrukturo, ter območja zaščite in prestavitev infrastrukturnih vodov,

Tehnični prikazi vključujejo (izrisano v merilu med 1:100 – 1:2000) – zasnovo tlorisov etaž, ki vsebujejo podatke o namenu in velikosti prostorov ter pripadajočih površin znotraj in zunaj objekta; vsaj

dva karakteristična prereza in prikazane fasade (vsaj dve fasadi oz, tiste, ki mejijo na javni prostor); gradbeno situacijo (zasnova tlorisov objektov in površin) in pregledno situacijo; ter vertikalni prikaz poteka; in karakteristični prerez objektov ter pregled ali tridimenzionalni prikaz osnovnih gabaritov objektov,

TEHNIČNO POROČILO DGD:

Vsebuje opise – gradnje in njenih značilnosti, skladnosti gradnje s prostorskimi akti, pridobljenimi projektnimi ter drugimi pogoji in predpisi, opise pričakovanih vplivov gradnje na neposredno okolico in izsledke raziskav ter druge vsebine določene s predpisi. Navede se tiste načrte, ki v fazi PZI zagotavljajo izpolnitev bistvenih zahtev objekta in druge strokovne podlage, ki so izdelane pri nadaljnjem projektiranju,

3.) PZI = PROJEKTNA DOKUMENTACIJA ZA IZVEDBO

Z PZI so izvajalcu podana strokovna navodila in informacije za zakoličenje objekta in izvedbo celotne gradnje (načrte detajlnih rešitev, sheme (oken, vrat), armaturne načrte, lahko tudi delavniške načrte ter, kar je najpomembnejše, tehnični opis in popis del s pred izmerami), Izdelana je v skladu z izdanim GD in zakonsko dopustnimi manjšimi odstopanji od GD, poročilom o vplivih na okolje (v primeru objekta z vplivi na okolje), konservatorskim načrtom (v primeru objektov varovanih v skladu s predpisi, ki urejajo varstvo kulturne dediščine) in ostalimi strokovnimi podlagami. Z PZI se dokazuje izpolnjevanje bistvenih in preostalih zahtev

Kdo izdela PZI in koliko časa potrebuje: PZI vsebuje vodilni načrt druge načrte strokovnih področij pooblaščenih arhitektov in krajnskih arhitektov ter inženirjev. Določi ga Vodja projekta (pooblaščeni arhitekt ali pooblaščeni inženir), na podlagi namena, velikosti, vrste, zmogljivosti, predvidenih vplivov in drugih značilnosti gradnje. Izdelava PZI traja od nekaj tednov, izjemoma do leta dni, če je izvedba zahtevna oziroma predvideva posebne detajle.

• Strošek: Cca. 30 % celotne cene projektne dokumentacije.
  VODILNI NAČRT PZI IN NAČRTI PZI:
• V vodilni načrt (določi ga Vodja projekta) so vključeni podatki
  o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, izjava projektanta
  in vodje projekta, kazalo vsebine projekta, zbirno tehnično
  poročilo (opis objekta in značilnosti, povzetek tehničnih poročil
  načrtov, navedba dopustnih odstopanj od GD), splošni podatki
  o objektih, izkazi (požarne varnosti, energijskih lastnosti stavbe,
  zaščite pred hrupom v stavbah, energijskih karakteristik)

in grafični prikazi (minimalne komunalne oskrbe objekta in priključevanje objekta na javno infrastrukturo, zaščite in predstavitve infrastrukturnih vodov, grafični in drugi prikazi za zakoličbo).

• Načrti PZI vsebujejo naslovno stran načrta, tehnično poročilo
  in tehnične prikaze – to so opisi projektnih rešitev, navedbe
  materialov, navodila za vgradnjo in izračuni; s področja-
  arhitekture (1), gradbeništva (2), elektrotehnike (3), strojništva (4),
  tehnologije (5), požarne varnosti (6), geotehnologije in rudarstva
  (7), geodezije (8), prometnega inženirstva (9) in krajinske
  arhitekture (10).

■ Vodilni načrt PZI se označi z oznako o, ki se doda pred številko
načrta PZI.

ZAKOLIČENJE OBJEKTA

V skladu s pogoji določenimi v GD in PZI je pred začetkom novogradnje (zahtevnega ali manj zahtevnega objekta) treba izvesti zakoličenje objekta. Postopek izvede geodetsko podjetje, in sicer inženir geodetske stroke, v skladu z inženirsko in arhitekturno dejavnostjo. Po izvedeni storitvi sestavijo zakoličbeni zapisnik katerega podpiše pooblaščeni inženir. Vsebuje podatke o koordinatah zakoličbe, višinah, oseh in drugih zakoličenih točkah, podatke o GD. podatke o podjetju in pooblaščenem inženirju ter podatke o morebitnih odstopanjih. Pri rekonstrukcijah in novogradnjah – prizidave, zakoličenje ni potrebno izvesti – GZ 60. člen.

4.) PID = PROJEKTNA DOKUMENTACIJA IZVEDBENIH DEL

■ PID se izdela po končani gradnji. Namenjena je pridobitvi
uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter uporabi in
vzdrževanju objekta. V PID so prikazana odstopanja od DGD
(osnove za pridobitev GD) in PZI, kije bila priložena prijavi
začetka gradnje. Vsebuje vodilni načrt in druge načrte iz
strokovnih področij pooblaščenih arhitektov in inženirjev

• Kdo izdela PID in koliko časa potrebuje: Naredi ga projektant ali
  arhitekt. Izdelava PID traja od nekaj tednov, izjemoma do leta dni,
  če je izvedba zahtevna oziroma predvideva posebne detajle.

■ Strošek: Cca. 10 % celotne cene projektne dokumentacije.

VODILNI NAČRT PID IN NAČRTI PID:

• Vodilni načrt PID je iz enakega strokovnega področja, kot
  vodilni načrt PZI in se ga tudi enako označi (kot opisano zgoraj).
  Vsebuje podatke o udeležencih, gradnji in dokumentaciji,
  izjavi projektanta in vodje projekta, kazalo vsebine projekta,
  zbirno tehnično poročilo (opis izvedenega stanja in skladnosti
  z DGD, navedbe in utemeljitve manjših odstopanj, navedbo
  listov posameznih načrtov oz. sistem identifikacijskih oznak),
  splošne podatke o objektih, grafične prikaze (prikazi
  dopustnih manjših odstopanj) in elaborat za vpis stavne in
  delov stavbe v kataster stavb.

5.) DZO = DOKAZILO O ZANESLJIVOSTI OBJEKTA

Z DZO izvajalec dokazuje, da objekt izpolnjuje bistvene in druge zahteve ter je zgrajen v skladu z izdanim GD. Če je investitor sklenil več pogodb z izvajalci, lahko predloži več ločenih dokazilo zanesljivosti objekta, ki morajo skupaj prikazovati, da objekt glede na namen, velikost, zmogljivost, vrsto, predvidene vplive in druge značilnosti objekta izpolnjuje bistvene in druge zahteve.

DZO VSEBUJE:

• vodilno mapo DZO (osnovne podatke o objektu in DZO, podatke o udeležencih pri graditvi, izjavo nadzornika in izvajalca ter kazalo dokazil o zanesljivosti objekta),
• mape s prilogami (kazalo dokazil iz vodilne mape ter potrdila, ocene, poročila, certifikate, ateste, meritve, izjave o lastnostih, komisijske zapisnike, izkaze in druga dokazila o upoštevanju predpisov, ki urejajo bistvene ter druge zahteve – o kvaliteti vgrajenih gradbenih proizvodov, tehnoloških naprav, inštalacij

in opreme, opravljenih preiskavah konstrukcijskih elementov ter merjenju in pregledu ogrevalnih, vodovodni, plinskih, električnih in drugih inštalacij ter preizkusu njihovega pravilnega delovanja) ter

• navodila za vzdrževanje in obratovanje objekta (slikovna
  gradiva, tehnični prikazi in besedila (jamstva, potrdila, seznami,
  sheme, ki opredeljujejo pravila za vzdrževanje in obratovanje
  objekta, vgrajenih inštalacij, opreme in naprav) ter obvezne
  (minimalne) časovne razmike in pogoje rednih pregledov ter roke
  in obseg občasnih pregledov, obseg vzdrževalnih del (zagotovi, da
  bo objekt tekom uporabe izpolnjeval bistvene zahteve), zahteve
  za organizacijske ukrepe požarne varnosti in druge morebitne
  zahteve (če so postavljene za obratovanje objekta),

REKONSTRUKCIJA IN PRIZIDAVA

Prizidava je v postopku urejanja gradbene in projektne dokumentacije obravnavana kot novogradnja. Pri prizidavi se gabariti obstoječega objekta povečajo v horizontalni ali vertikalni smeri. Rekonstrukcija pa je spreminjanje tehničnih značiLnosti obstoječega objekta. Spremenijo se (v celoti ali delno) konstrukcijski elementi, zmogljivost ali se izvedejo izboljšave, Ohraniti je treba najmanj temelje ali kletne zidove obstoječega objekta, gabariti pa se navadno ne povečajo, lahko pa se zmanjšajo. Povečanje gabaritov je mogoče le v primeru, daje potrebno usklajevanje z bistvenimi zahtevami, kijih določajo predpisi, s katerimi se ureja graditev.

V sami osnovi je postopek priprave projektne dokumentacije enak, kot v primeru novogradnje. Projektna dokumentacija je osredotočena le na tisti del objekta, ki se ga spreminja ali prizida. Zahtevan je opis konstrukcijskih ukrepov, ki so del rekonstrukcije ali prizidave. Na začetku projektant pripravi načrte posnetka obstoječega stanja objekta, ki za projektanta predstavlja osnovo za nadaljnje delo.

Kako so skozi gradbene faze razporejeni stroški gradnje hiše? Je najdražji del gradnje za nami, ko smo postavili streho ali nas takrat najhujše šele čaka?

Večina ljudi se z gradnjo hiše v življenju ne sreča nikoli oziroma samo enkrat, ko si želijo postaviti domovanje, o katerem so le sanjali. Pri tem se vlagatelji in lastniki bodoče nepremičnine velikokrat zmotijo pri upoštevanju vseh stroškov, ki jih posamezna gradbena faza zajema. Med večino novopečenih graditeljev namreč še vedno velja prepričanje, da večino stroškov zahtevajo prve tri gradbene faze oziroma gradnja hiše do vključno postavitve strehe.

Vendar ni tako, kar kažejo tudi stroški po posameznih gradbenih fazah glede na končno vrednost nepremičnine, ki jih je opredelila gradbena stroka. Vseeno pa velja omeniti, da je tak izračun stroškov po posameznih gradbenih fazah le okviren, saj so dejanski stroški gradnje stavbe odvisni od različnih dejavnikov. Kot je razloženo na spletni strani slonep.net je namreč vsaka gradnja specifična in odvisna od trajanja, lokacije in obsega. Na stroške gradnje pa vplivajo tudi spremembe cen trga, surovin, delovne sile in storitev, ki so nepredvidljive in odvisne od mnogih družbenih dejavnikov.

Kot še navajajo, je najbolj zanesljiva izkustvena metoda, ki jo je razvila gradbena stroka za pomoč graditeljem pri finančnih obveznostih stroškov gradnje, ki temelji na znanih stroških v istem časovnem obdobju realiziranih gradenj. Strošek kubičnega metra povprečne stanovanjske hiše naj bi po tej metodi za evropske razmere znašal okoli 260 evrov. Poglejte pa si še, katera gradbena in obrtniška dela posamezne gradbene faze zajemajo in kakšen odstotek stroškov od končne vrednosti nepremičnine zahtevajo posamezne faze:

1. gradbena faza po podatkih Inženirske zbornice Slovenije zajema več gradbenih del, kot je priprava terena, priprava gradbišča, zakoličenje objekta, izkop gradbene jame in postavitev temeljev in temeljne plošče. Prva gradbena faza pomeni začetek fizičnih del gradnje po ureditvi vse potrebne dokumentacije in pridobitvi gradbenega dovoljenja. Ta faza zajema okoli osem odstotkov celotnih stroškov gradnje.
2. gradbena faza je nadaljevanje po zaključku pripravljalnih del in izgradnje temeljev. V tej fazi se postavi kletne plošče, seveda le pri objektih, ki so podkleteni. Do zaključka druge gradbene faze je treba odšteti okoli 17 odstotkov vseh sredstev za gradnjo nepremičnine.

III. gradbena faza zajema konstrukcijska gradbena dela, to so dela, ki že kažejo podobo novega objekta, kot je postavljanje zidov in pripadajočega stropa. V tretji gradbeni fazi se konstrukcijska gradbena dela odvijajo v vseh etažah in tudi podstrešju ter tudi postavitev strešne konstrukcije in krovska dela. Z zaključkom tretje gradbene faze, ko je stavba že pod streho, odštejemo že 47 odstotkov vseh sredstev od predvidene končne vrednosti nepremičnine.

Pri tem pa velja omeniti tudi izraz tretje podaljšane gradbene faze, ki se pojavlja v številnih nepremičninskih oglasih. Pod tem izrazom se skriva najrazličnejše nadaljevanje prej opisane faze, največkrat pa imajo ponudniki v mislih vgrajeno zunanje stavbno pohištvo, to so okna in vhodna vrata. Objekt naj bi bil po podaljšani tretji gradbeni fazi pod streho in zaprt pred zunanjimi vremenskimi vplivi.

1. gradbena faza vključuje vsa dela v notranjosti objekta, to je postavitev predelnih sten, izdelava betonskih tlakov, izolacija objekta, notranji in zunanji ometi, napeljava vseh potrebnih inštalacij, talne in stenske obloge, ki zahtevajo mokro vgradnjo (keramičarska in kamnoseška dela), vgradnja stavbnega pohištva, ključavničarska dela in postavitev masivnih stopnišč. V četrti gradbeni fazi stroški gradnje narastejo na 84 odstotkov predvidenih stroškov končne vrednosti nepremičnine.
2. gradbena faza vključuje vsa druga zaključna gradbena dela, kot so steklarska in slikopleskarska dela, parketi in plastični podi, obloge in druga zaključna dela, do dokončanja objekta z vzidano opremo in zaključki vseh inštalacij. Z zaključeno peto gradbeno fazo je hiša vsaj glede gradnje dokončana in pripravljena na vselitev. Pod vselitvijo pa se razume tudi opremljanje notranjih prostorov s pohištvom in ostalimi gospodinjskimi napravami in zabavno elektroniko. To pa seveda prinese še dodatne stroške, odvisne od želj lastnikov novega doma.

PRED NAKUPOM, ADAPTACIJO ALI GRADNJO

SODELOVANJE Z ARHITEKTOM

Sašo Jovanovic, u.d.i.a., GABER JOVANOVIČ arhitekti

Petra Božič, POKE studio

Tanja Grujičič, POKE studio

Arhitekt ni samo strokovnjak s področja arhitekture, kije usposobljen ter ima dovoljenje – skladno z Direktivo evropskega parlamenta in sveta o priznavanju poklicnih kvalifikacij – za načrtovanje, projektiranje in nadzor nad gradnjo objektov, temveč je tudi odličen vizionar ustvarjanja kakovostnih bivalnih in poslovnih okolij za naročnika. Njegov slog je prilagojen kontekstu v katerega posega, zaveda se trajnostnih rešitev, zato v prostor posega odgovorno. Arhitekturo razume kot funkcionalno orodje za izboljšanje kakovosti življenja in kot poetiko prostora.

Vodil vas bo skozi postopke pridobivanja dovoljenj, načrtovanja in gradnje ali prenove objekta. Njegova ključna vloga je biti oblikovalec dodane vrednosti vašemu projektu, ne glede na njegovo velikost.

ARHITEKT – PROJEKTANT – ARHITEKTURNI PROJEKTANT

Pogosto prihaja do nejasnosti pri uporabi izrazov in investitorji ne vedo, kaj so pravzaprav naloge arhitekta in kaj naloge projektanta. Projektanta je smiselno naslavljati z nazivom, s katerim opredelite za katerega projektanta gre oz. kaj

pravzaprav načrtuje. 2 novimi pravili in zakonodajo, ko se daje vse več poudarkov tudi na umestitev arhitekturne zasnove v prostor in razporeditev prostorov, ter na vplive na okolje, se izraz projektant uporablja za glavnega načrtovalca projekta, V primeru stanovanjskih hiš je pravzaprav pravi izraz arhitekturni projektant. (V preteklosti je bil projektant hkrati oseba, kije imela licenco za opravljanje poklica projektanta – to so bili arhitekti in tudi inženirji različnih strok. Pooblaščeni projektanti so Lahko poskrbeli za izris načrtov tlorisa, konstrukcij, inštalacij.) Sodobne tehnologije pa so naredile takšen preskok, da vseh teh načrtov ne more pripraviti en projektant, ampak je v projekt treba vključiti projektante različnih strok – arhitekturne projektante, projektante gradbenih konstrukcij, projektante elektro in vodovodnih inštalacij.

Arhitekturni projektant poskrbi za načrtovanje, izris, pridobitev dovoljenj in komunikacijo z ostalimi projektanti pri gradnji stavbe (npr. elektro projektant, projektant vodovodnih inštalacij). Njegovo delo vključuje strokovna področja – izdelavo celotnega projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, načrtovanje objekta za pridobitev dovoljenj ali mnenj (npr. priključitev na komunalno infrastrukturo), razporeditev prostorov (z vidika funkcionalnosti in glede na strani neba), varstvo okolja (spodbujanje trajnostne gradnje, ohranjanje narave, varstvo kulturne dediščine), umestitev objekta v prostor (načrtovanje, daje stavba usklajena z okolico in drugimi zahtevami prostorskega načrtovanja), načrtovanje v skladu s predpisi za varno uporabo stavbe (požarna varnost).

Naziv pooblaščeni arhitekt lahko uporablja le oseba, kije vpisana v imenih pooblaščenih arhitektov, ki ga vodi Zbornica za

arhitekturo in prostor Slovenije. Samostojno opravlja arhitekturno projektiranje, ima licenco za opravljanje storitev in bo za vaš dom opravil arhitekturno projektantska dela – odgovoren bo za -izdelavo, urejanje in usklajenost projektne dokumentacije,

DOBRODOŠLA POMOČ ARHITEKTA

S sistematičnim pristopom arhitekt vaše želje pretvori v odlične praktične rešitve, v skladu z vašimi finančnimi zmožnostmi. Ker

je odličen opazovalec in poslušalec, Lahko hitreje predvidi situacije in napake. Sposoben je ustvariti stabilen in uravnotežen bivanjski prostor. To je bistveno ogrodje za prihodnost vašega novega doma,

Arhitekt za vas projektira novogradnje, prizidave, nadzidave, rekonstrukcije, prenove, energetske sanacije; poskrbi za celovito ureditev, prenovo ali le osvežitev stanovanja, Z njim se lahko dogovorite tudi za oblikovanje notranje opreme po meri (napr. izdela Lahko mizarske načrte, pomaga pri izboru opreme iz katalogov),

ARHITEKT INVESTITORJEM SVETUJE NA VSEH KORAKIH GRADNJE TER OBLIKOVANJA PROSTORA:

• pooblaščen je za projektiranje vseh vrst zahtevnosti objektov;
• ureja gradbeno dokumentacijo za novogradnje,
  legalizacije ter druge gradbene posege.

*   izvaja inženiring in strokovno skrbi za projekt v vseh
fazah gradnje (po dogovoru z naročnikom).

Z vašim pooblastilom lahko na upravni enoti vloži tudi dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja,

PRVI STIK SODELOVANJA V ZAČETNI FAZI GRADNJE

Ne glede na to, ali se odločate za manjši ali večji gradbeni poseg, seje že v začetni fazi najboljše posvetovati z arhitektom, ki bo oblikovalec dodane vrednosti vašega projekta. Morebitne težave bo reševal na kreativen način, kar bo vaši naložbi zagotovilo najboljšo vrednost,

Pred izbiro arhitekta se najprej pozanimajte pri arhitektih, kijih poznate osebno oziroma preko svojih prijateljev in sorodnikov. Če načrtujete objekt s specifično opremo (napr. oprema prostorov za ljudi s posebnimi potrebami), priporočamo bolj natančen proces izbire, Preden vzpostavite prvi stik z arhitektom, preverite njegove reference oziroma pri kakšnih projektih je bil do sedaj vključen,

PRVA SREČANJA

Na sestanku v živo boste še hitreje ugotovili, ali se z njim ujamete tudi osebnostno. Nekateri arhitekti vam bodo na začetku dali vprašalnik, s pomočjo katerega se bodo tudi sami odločili, ali ste za njih primerna stranka ali ne. Drug drugega bosta morala prepričati, da bosta s skupnim sodelovanjem zastavljene cilje pripeljala do uspešnega zaključka. Ključni element sodelovanja med stranko in arhitektom je namreč odnos, ki omogoča dobro komunikacijo. Na prvem srečanju bo v središču dober načrt, ki vključuje tudi časovni okvir sodelovanja. Pomembnejšo vlogo ima še proračun, ki arhitekta usmerja na pravo pot.

Arhitekt bo na prvem sestanku želel vedeti, kakšen je vaš slog življenja, s čim se ukvarjate, kaj vam v življenju veliko pomeni in vam prinaša veselje, kako preživljate prosti čas, kako se prehranjujete, kakšna je vaša družinska in socialna dinamika. Vsebina pogovora se bo že navezovala na opis projekta, način dela in na časovni okvir. Prvi sestanek je praviloma brezplačen in je navadno krajši. Svetovanje in podajanje konkretnih rešitev pa se Lahko po dogovoru zaračuna.

CENA STORITEV

Cena je najbolj odvisna od lokacije, težavnosti ter faz projekta, in od vsebine storitev, ki jih določeni arhitekt ponuja. Cena za individualne projekte stanovanjskih hiš se v povprečju gibljejo med 2-5 % vrednosti investicije. Tipski načrti (projekti z že izdelano zasnovo, ki se Lahko prilagajajo naročniku) so ugodnejši, sprotne spremembe, ki arhitektu omogočajo več svobode pri delu, projekt pričakovano podražijo.

SAMOSTOJNO VODENJE ALI NADZOR PROJEKTA

Pooblaščeni arhitekt projektant lahko samostojno opravlja arhitekturno projektiranje – za to ima posebej pridobljeno Licenco. Ni odgovoren Le za izdelavo in medsebojno usklajenost projektne dokumentacije, ampak se povezuje tudi z vsemi potrebnimi izvajalci in Lahko celostno izvaja projekt, brez navzočnosti investitorja Pri tem vam sam predlaga izvajalce in prevzame celotno komunikacijo z njimi. Vam pa o delu na gradbišču le poroča.

Lahko pa se za arhitektom dogovorite Le za nadzor. Ob tem tesno sodeluje s skrbno izbranimi izvajalci – gradbenimi in strojnimi inženirji (specialisti za vodovodne inštalacije, odvod  kanalizacije, napeljavo plina, prezračevanje), projektanti elektroinštalacij, požarnega reda, obrtniki, mojstri; ki ste jih izbrali vi; z njimi združuje izkušnje za ustvarjanje uporabniku prilagojenih, visoko kakovostnih ter inovativnih arhitekturnih rešitev ter ustvarja atraktivna in uporabna okolja, ki dobro vplivajo na življenje uporabnikov in okolico.

KLJUČNO JE ZAUPANJE

Arhitekt se zaveda pomembnosti odnosa med njim in investitorjem. Zaupanje je nujen pogoj za ustvarjanje kakovostnih arhitekturnih del. Dober arhitekt si izoblikuje način dela, ki v središče projektiranja postavi uporabnika, obenem se podrobno posveti projektu in ves čas bdi nad natančno izvedbo,

Vrhunski arhitekt ima pod svojim okriljem ekipo arhitektov in oblikovalcev, soavtorje v projektu. Prav vsak med njimi je s svojimi specifičnimi znanji ter osebno motivacijo usmerjen v izvajanje najbolj kakovostnih in uporabnih rešitev.

PRISOTNOST MOŠKEGA IN ŽENSKEGA VIDIKA

Dober arhitekt je prepričan, da prisotnost tako ženskega kot moškega vidika v arhitekturo prinaša prav posebno noto. Težnja po skladnosti in pozornost v iskanju ravnovesja v vseh oblikah se kot osnovna usmeritev življenja kaže tako v pristopu k vodenju projektov kot tudi v premišljenih arhitekturnih rešitvah.

USPEŠEN ZAKLJUČEK

Sodelovanje z arhitektom se načeloma zaključi, ko so pogodbe z vsemi izvajalci zaključene. Izkušnje kažejo na to, da se sodelovanje z dobrim arhitektom v resnici nikoli ne konča, Uporabnik ima ves čas želje, ambicije za dodajanje idej svojemu projektu. Ko je čas, da se ideje realizirajo, se stranke ponovno obrnejo nanj.

Zaželeno je, da se o tem odločite že pred pričetkom izdelave gradbene dokumentacije, saj je od tega odvisna zasnova objekta, kot so debeline nosilnih in nenosilnih konstrukcij, razponov horizontalnih konstrukcij,…

V kolikor se na gradbene materiale ne spoznate vam o tem radi svetujemo mi.

Predvideno je cca. 8-12 obiskov, odvisno od obsega in sistema gradnje (če je klasična manj zahtevna gradnja z eno vmesno ploščo običajno zadostuje okrog 8 obiskov, če je zahtevnejša gradnja (več kapna streha s frčadami, kubusi ali več etažni objekt) pa 10-12 obiskov.   

Ogrevanje samo na olje ni dovoljeno, saj moramo zagotoviti vsaj 25% obnovljivih virov energije (sončni koletkorji, toplotne črpalke, lesna biomasa…) Energijska učinkovitost stavbe je dosežena tudi, če je delež končne energije za ogrevanje in hlajenje stavbe ter pripravo tople vode pridobljen na enega od naslednjih načinov:

-najmanj 25 odstotkov iz sončnega obsevanja,

-najmanj 30 odstotkov iz plinaste biomase,

-najmanj 50 odstotkov iz trdne biomase,

-najmanj 70 odstotkov iz geotermalne energije,

-najmanj 50 odstotkov iz toplote okolja,

-najmanj 50 odstotkov iz naprav SPTE z visokim izkoristkom v skladu s predpisom, ki ureja podpore električni energiji, proizvedeni v soproizvodnji toplote in električne energije z visokim izkoristkom,

-je stavba najmanj 50 odstotkov oskrbovana iz sistema energijsko učinkovitega daljinskega ogrevanja oziroma hlajenja.