Niste našli tega kar iščete? Kontaktirajte nas.
VESELJE OB VSELITVI V NOVO BIVALIŠČE LAHKO KMALU POKVARIJO POMANJKLJIVOSTI PRI GRADNJI OBJEKTA. ZAMAKANJE VODE, PLESEN V VOGALIH, LUŠČENJE FASADE IN ŠE MARSIKAJ DRUGEGA NAS LAHKO KMALU PO VSELITVI SPRAVI V SLABO VOLJO. KAKO SE SPOPASTI S TEŽAVAMI IN KAKŠNE MOŽNOSTI SO NAM NA VOLJO?
Gradbena pogodba le v pisni obliki.
Gradbena pogodba je vrsta podjemne pogodbe, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu v dogovorjenem roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču ali da bo na takem zemljišču oziroma na že zgrajenem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela, naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno. Z »gradbo« so mišljene_ stavbe, jezovi, mostovi, predori, vodovodi, kanalizacije, ceste, železniške proge, vodnjaki in drugi gradbeni objekti, katerih izdelava zahteva večja in zahtevnejša dela. Obligacijski zakonik zahteva, da je gradbena pogodba sklenjena v pisni obliki.
Izvajalčeva odgovornost za napake v gradnji traja deset let.
Izvajalec odgovarja za morebitne napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno solidnost, če se take napake pokažejo v desetih letih od izročitve in prevzema del. Zakon eksplicitno ne določa, katere so tiste napake, ki zadevajo solidnost gradnje, v sodni praksi pa se je izoblikovalo stališče, da gre za vse napake na vseh tistih (vitalnih) delih zgradbe, ki bi morali opravljati svojo funkcijo (vsaj) 10 let po gradnji, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma zaradi uporabe objekta. Gre torej za napake na vseh delih objekta, ki omogočajo, da ta normalno opravlja svojo funkcijo prostora za bivanje oziroma opravljanje dejavnosti.
Poleg za gradbo izvajalec odgovarja tudi za morebitne pomanjkljivosti zemljišča, na katerem je zgrajena gradba, ki se pokažejo v desetih letih od izročitve in prevzema del. Tej odgovornosti se izvajalec lahko izogne v primeru, če je specializirana organizacija dala strokovno mnenje, da je zemljišče primerno za gradnjo, in se med gradnjo niso pojavile okoliščine, ki bi zbujale dvom o utemeljenosti strokovnega mnenja. Enako odgovarja tudi projektant, če napaka izvira iz kakšne napake v načrtu.
Odgovornosti izvajalca in projektanta s pogodbo ni možno niti izključiti niti omejiti, odgovarjata pa ne samo naročniku, ampak tudi vsakemu drugemu pridobitelju gradbe (na primer novemu lastniku po prodaji nepremičnine). Pravice naročnika zaradi napake gradbe preidejo torej na vse poznejše pridobitelje gradbe ali njenega dela, vendar tako, da poznejšim pridobiteljem ne teče nov rok za obvestilo in tožbo, temveč se jim rok prednikov všteva.
Kako mora ravnati naročnik pri napakah v gradnji?
Obligacijski zakonik določa, da mora naročnik ali drug pridobitelj obvestiti o napakah izvajalca in projektanta v šestih mesecih od dneva, ko je napako ugotovil, sicer izgubi pravico sklicevati se nanjo. Sodna praksa se je že izrekla o tem, da zadošča, da naročnik obvesti le o končni posledici napake (na primer zamakanje strehe) in ni zavezan navesti vzroka oziroma izvora napake, saj ima naročnik v razmerju do izvajalca položaj laika (denimo VSM sodba I Cp 144/2016). če se naročnik in izvajalec ne moreta sporazumeti in doseči dogovora o načinu odprave napak v gradnji, mora naročnik ali drug pridobitelj gradnje (na primer novi lastnik) sprožiti spor na pristojnem sodišču v letu dni od obvestitve izvajalca oziroma projektanta, saj njegova pravica po poteku tega roka preneha.
Izvajalec oziroma projektant pa se ne more sklicevati na zamujen rok, če se napaka nanaša na dejstva, ki so mu bila znana oziroma mu glede na njegovo strokovno znanje niso mogla ostati neznana, pa jih ni sporočil naročniku oziroma drugemu pridobitelju, ali če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika oziroma drugega pridobitelja, da pravic ni pravočasno uveljavil. Zakon torej varuje naročnika pred nepoštenim izvajalcem oziroma projektantom, ki je vedel ali pa bi moral vedeti za napake v gradnji ali pa je na nepošten način (na primer z zavlačevanjem, praznimi obljubami… ) dosegel, da je naročnik zamudil rok.
Se preveč goreče vtikate v gradnjo? Nikar, tako izvajalca morda razbremenite odgovornosti.
Izvajalec ni prost odgovornosti niti v primeru, če je nastala napaka zato, ker je pri izvajanju posameznih del ravnal po zahtevah naročnika. Od izvajalca se zahteva najvišja mera skrbnosti, to je skrbnost dobrega strokovnjaka, zato niti izrecna naročnikova navodila, ki so povzročila napake v gradnji, _izvajalca ne razbremenjujejo odgovornosti. Vendar je v primeru, če je pred izvedbo posameznega dela po zahtevi naročnika izvajalec tega opozoril na nevarnost nastanka napak, njegova odgovornost zmanjšana, v okoliščinah danega primera pa lahko tudi izključena. Izvajalec lahko zmanjša ali razbremeni svojo odgovornost samo v primeru, če naročnik vztraja· pri svojih navodilih kljub izrecnemu opozorilu izvajalca.
Deljena odgovornost izvajalca in projektanta če sta v razmerju do naročnika za napako odgovorna tako izvajalec kot tudi projektant, je njuna odgovornost solidarna, kar pomeni, da sta oba skupaj dolžna odpraviti napake in da lahko naročnik terja kateregakoli od njiju ali pa oba skupaj in sočasno. V tem primeru se naročniku ni treba ukvarjati z vprašanjem deljene odgovornosti, saj je to stvar izvajalca in projektanta, ki jo rešujeta samo v njunem internem odnosu.
Pravice naročnika pri napakah v gradnji.
Naročnik, ki je pravilno obvestil izvajalca, da ima izvedeno delo neko napako, lahko zahteva od njega, da napako odpravi v primernem roku, hkrati pa ima tudi pravico do povračila škode, ki mu je zaradi tega nastala (na primer dodatni stroški najemnine zaradi zamude z vselitvijo). če bi odprava napake zahtevala pretirane stroške, jo izvajalec dela lahko odkloni, vendar ima v tem primeru naročnik po svoji izbiri pravico znižati plačilo ali odstopiti od pogodbe.
Naročnik lahko odstopi od pogodbe, ne da bi prej zahteval odpravo napake samo v primeru, ko ima gradnja tako napako, da je delo popolnoma neuporabno ali če je opravljen v nasprotju z izrecnimi pogodbenimi pogoji oziroma navodili naročnika. V vseh drugih primerih pa mora naročnika najprej določiti izvajalcu primer rok za odpravo napak. če izvajalec ne odpravi napake do poteka tega roka, jo lahko naročnik po lastni izbiri odpravi na njegov račun, ali zniža plačilo ali pa odstopi od pogodbe. Zadnje sicer ni mogoče, če gre samo za neznatno napako. če se naročnik odloči za uveljavljanje pravice do znižanja plačila, se plačilo se zniža v razmerju med vrednostjo izvršenega dela ob sklenitvi pogodbe brez napake in vrednostjo, ki bi jo takrat imelo izvedeno delo z napako. Sodišče s takšnim znanjem ne razpolaga, zato je potrebna pomoč sodnega izvedenca gradbene stroke.
Bazeni: gradnja in cena bazena
Poletje je čas, ko se rade volje ohladimo in sprostimo v bazenu. Bazen velja za t. i. stilski dodatek vaši hiši in okolici, v katerem boste v poletnih mesecih nedvomno preživeli veliko svojega prostega časa. Na trgu obstaja veliko različnih vrst bazenov, ki se v prvi vrsti razlikujejo glede na vrsto materiala oz. konstrukcije. Tako v osnovi ločimo betonski bazen, bazen iz stiropornih zidakov, poliestrski (montažni bazen), samostoječi bazen in ne nazadnje tudi naravni bazen oziroma plavalni ribnik. V nadaljevanju zapisa smo za vas povzeli ključna dejstva pri gradnji betonskega bazena in bazena iz stiropornih zidakov ter cene bazenov.
Na tržišču je mnogo različnih vrst bazenov. Najpogostejši je še vedno betonski bazen, ki omogoča največ variacij kar se tiče velikosti, globine, zaključnega materiala (PVC folija, keramične ploščice …), vse bolj pa so priljubljeni naravni bazeni in plavalni ribniki. Montažni bazeni, ki so bili zelo priljubljeni pred dobrim desetletjem, pa niso več toliko aktualni. V nadaljevanju vam podrobneje prestavljamo lastnosti dveh najbolj razširjenih tipov bazenov: betonskega bazena in bazena iz stiropornih zidakov.
Kot že ime samo pove, je tovrstni bazen grajen iz betona (betonski zidaki, betoniranje z opažem). Za gradnjo betonskega bazena je vsekakor potreben izkop in priprava gradbene jame ter izvedba betonske temeljne plošče.
3.1 Betonski bazeni: izkop gradbene jame in izvedba talne plošče
Betonski bazen je vgradni bazen, zato je pred gradnjo obodnih betonskih sten potreben najprej izkop gradbene jame, ustrezna zaščita le-te in izvedba betonske temeljne plošče, na kateri bo bazen stal. Izdelava dna bazena je torej prvi korak, pri katerem je potrebno biti pozoren na ustrezno nameščenost določenih odtokov. Talne odtoke betonskega bazena in ostale elemente (vodni efekti, povratne cevi) se namesti na točno določeno predpisano pozicijo, šele nato sledi betoniranje talne plošče.
3.2 Betonski bazen in izvedba betonskih sten
Pri izdelavi sten bazena je prvo pravilo, da se najprej naredi notranja opažna stena, na katero se pritrdijo cevi in ostali elementi bazenske tehnike. Treba je seveda upoštevati tudi dejstvo, da naj opažni material omogoča izvedbe lukenj oz. izvrtin, skozi katere se namestijo cevi in elementi bazena. Ravno zaradi tega se ne priporoča izvedba opaža iz materialov, ki ne dopuščajo izvedbo odprtin (PVC, kovina). V spoj med talno betonsko ploščo in betonsko steno se namesti ekspanzijski trak, kombiniran z ekspanzijskim silikonom. Ekspanzijski trak onemogoča pronicanje vode iz bazena. Ko so vse potrebne notranje instalacije bazena nameščene, sledi končno betoniranje sten bazena in nazadnje, po doseženi trdnosti betona, tudi demontaža (lesenega) opaža.
Betonski bazeni se lahko obložijo s keramičnimi ploščicami ali PVC folijo.
3.3 Polaganje cevi, hidroizolacija in namestitev izolacije bazena
Po demontaži opaža se okrog bazena namestijo zunanje inštalacije za delovanje celotne bazenske tehnike. Priporoča se, da se vse vertikalne cevi ustrezno zaščitijo. Z zunanje strani je potreben nanos hidroizolacije, na katero se namesti vodoodporna toplotna izolacija (XPS).
3.4 Hidroizolacija in zaključni sloj na notranji strani
Kot prvo, se na notranjo stran bazena nanese hidroizolacijski sloj na cementni, vodoodporni masi. Priporoča se uporaba trajno elastičnih mas, ki zagotavljajo vodotesnost tudi ob morebitnem pojavu manjših razpok v materialu in v primeru manjših premikov talne betonske plošče in sten bazena. Za zaključni notranji sloj bazena se lahko uporabijo keramične ploščice, pritrjene z lepilom. Keramične ploščice morajo ustrezati posebnim standardom za bazene in morajo biti še posebej odporne proti vodi. Za zaključni sloj se lahko uporabijo tudi razni stekleni mozaiki ali kamnite obloge. Za lepljenje keramike se priporoča uporaba posebnega epoksi lepila, ki so kot taka popolnoma neobčutljiva na vrednost pH vode v bazenu.
V notranjosti bazena se kot zaključni sloj namesto keramike lahko uporabi tudi posebna bazenska PVC folija, ki služi kot hidroizolacijski sloj in obenem tudi zaključni sloj bazena. Izbirate lahko med najrazličnejšimi vzorci PVC folije (mozaik, marmor, itd.).
Enako kot pri gradnji betonskega bazena je tudi v primeru stiropornega bazena potreben izkop in ustrezna priprava gradbene jame ter izvedba betonske plošče. Nato sledi gradnja sten iz stiropornih zidakov.
5.1 Polaganje cevi okrog bazena
Gradnja bazena iz stiropornih zidakov je nedvomno boljša, že iz stroškovnega vidika. Tovrstna gradnja bazena je z vidika težavnosti primerna tudi za samograditelje. Pri gradnji stiropornega bazena se gradi vsaka vrsta zidakov posebej, obenem pa je treba paziti, da se sproti vgrajujejo elementi bazenskih inštalacij. Prednost stiropornih zidakov se kaže tudi v dejstvu, da na zunanji strani bazenske školjke ne potrebujemo dodatne vgradnje toplotne izolacije. Stiroporni zidaki omogočajo hitro gradnjo in zagotavljajo odlično toplotno izolacijo, pri gradnji ne potrebujemo opažev, na koncu procesa gradnje so potrebni le minimalni popravki in glajenje sten.
Po končani gradnji sten se okrog bazena položijo še cevi za kanale in vso pripadajočo bazensko tehniko.
5.2 Hidroizolacija bazena
Za bazen iz stiropornih zidakov se največkrat uporablja posebna bazenska PVC folija, ki služi kot hidroizolacija notranjosti bazena. Debelina običajne PVC bazenske folije je 1,5 mm. Folija se v bazen položi v enem dnevu, največ dveh, polaganje, krojenje in varjenje folije pa prepustite strokovnjakom. Če je polaganje in varjenje izvedeno na strokovni način, bo PVC folija delovala kot neprepustna vreča. Folija se na rob bazena pričvrsti s posebnimi kotniki, na stene bazena pa se neposredno pod folijo zalepi še poseben zaščitni filc.
Bazen so sanje tako rekoč vsakega lastnika hiše.
Za zaključek zapisa vam podajamo še cene različnih vrst bazenov. Za najcenejšo različico bazena velja samostoječi bazen, za najdražjega pa naravni bazen. Betonski bazen je v primerjavi z npr. montažnim dražji, a omogoča lepše zaključke in je bolj obstojen. Prav tako omogoča veliko bolj unikatno oblikovanje kot montažni in neprimerno večje dimenzije.
6.1 Betonski bazen
Okvirna cena za betonski bazen po meri z armiranobetonsko školjko pravokotne oblike, ki vključuje gradbena dela (izkop, betoniranje dna in sten skupaj s strojnico), nadzor ponudnika bazenske tehnike, vgradnjo kit kompleta in tesnjenja, izvedbo hidroizolacije in keramičarskimi deli, je 1200 €/m2.
6.2 Bazen iz stiropornih zidakov
Cena za zidani bazen iz stiropornih zidakov, skupaj s stiropornimi zidaki, folijo, filtri in ostalo opremo, kjer je vključena montaža, izvedba gradbenih del s podbetoniranjem, priklopom vode in izdelava kanalov, je 350 €/m2. Navedena okvirna cena velja za stiroporni bazen dimenzij 8 x 4 x 1,5 m. Cena skupaj z montažo, izvedbo gradbenih del s podbetoniranjem, priklopom vode in izdelavo kanalizacije.
6.3 Montažni (poliestrski) bazen
Okvirna cena vgradnega montažnega poliestrskega bazena ovalne oblike, skupaj z montažo, izvedbo gradbenih del s podbetoniranjem, priklopom vode in izdelavo kanalov, je 300 €/m2. Okvirna cena velja za poliestrski bazen dimenzij do 8 x 4 x 1,5 m.
6.4 Samostoječi bazen
Okvirna cena za samostoječi ovalni bazen, skupaj z bazensko tehniko, izdelavo vodovodnega priklopa in brez priprave travne ruše, je 200 €/m2.
6.5 Naravni bazen
Cena za naravni plavalni ribnik nasipne izvedbe, skupaj z biološkim potopnim filtrom, potopno črpalko in fosfatnim filtrom se giblje okrog 1400 €/m2.
Toplotna črpalka za bazen je 4x učinkovitejša v primerjavi s klasičnim ogrevanjem vode
Za ogrevanje vode v bazenu lahko uporabljamo različne sisteme. V zadnjem času se zaradi številnih prednosti vse bolj uveljavljajo toplotne črpalke, kjer lahko z manjšim vložkom energije dosežemo enak rezultat. Njihova učinkovitost je, v primerjavi s plinskim ali električnim grelcem, višja za vsaj štirikrat. Sodobne inverterske toplotne črpalke pa učinkovitost še občutno povečajo, saj so opremljene s kompresorji, ki delujejo s spremenljivo hitrostjo. Hitrost je odvisna od napajanja in okoljskih pogojev ter ne delujejo na določeni frekvenci tako kot tradicionalne toplotne črpalke. Invertersko toplotno črpalko odlikuje tudi večja učinkovitost ter nižja raven hrupa.
Vse toplotne črpalke lahko vodo tako ogrevajo kot tudi ohladijo, s čimer lahko uravnavamo želeno temperaturo. Med hlajenjem in gretjem preklaplja avtomatski sistem za regulacijo in s tem vzdržuje nastavljeno temperaturo. Običajno toplotno črpalko namestimo čim bližje bazenski strojnici, do katere napeljemo dovodno in odvodno cev ter napajalni kabel.
Toplotne črpalke za ogrevanje bazenske vode so enostavne za uporabo in zelo učinkovite. Tako boste za ogrevanje bazena velikosti 8,0 x 4,0 x 1,5 m (45 m3 vode) na temperaturo 28 °C, v času od začetka maja do konca septembra, porabili le nekaj sto evrov, kar je stroškovno in energijsko najbolj učinkovit način uravnavanja temperature bazenske vode.
Toplotne črpalke za bazen imajo mnoge prednosti:
V javni obravnavi je nova uredba o razvrščanju objektov, ki med drugim določa, kaj spada med enostavne in kaj med nezahtevne objekte in s tem, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje in za katere ne.
Nova uredba o razvrščanju objektov je v osnovi enaka obstoječi, kljub temu pa prinaša nekaj sprememb in novosti. Podrobneje smo pregledali razvrstitev enostavnih in nezahtevnih objektov, postavitev katerih se lastniki hiš pogosto lotijo sami. To so predvsem garaže, nadstreški, zimski vrtovi, ute, letne kuhinje, bazeni, rastlinjaki, stavbe za shranjevanje orodja, pridelkov, ograje in podporni zidovi.
Glede na njihovo velikost in nekatera druga merila, se našteti objekti razvrščajo med enostavne, gradnjo katerih je treba skladno z novim gradbenim zakonom prijaviti na pristojni upravni enoti, drugi pa med nezahtevne objekte, za postavitev katerih je treba pridobiti gradbeno dovoljenje za nezahtevne objekte.
Splošna merila, na podlagi katerih so eni razvrščeni med enostavne, drugi pa nezahtevne objekte, ostajajo enaka zdaj veljavnim, z eno bistveno razliko. V novi uredbi ni več merila nosilnega razpona, ki je pri enostavnih določal maksimalni dovoljeni razpon štiri metre, pri nezahtevnih pa pet metrov. Predlagatelj se je za to spremembo odločil na podlagi „dosedanje uporabe, ki je pokazala, da samo merilo ne zagotavlja večje varnosti objektov, povzroča pa nestrinjanje pri razlagi pojma med upravnimi organi in projektanti, ki so v izogib (navideznega) postavljanja podpornih stebrov sredi prostorov, denimo garaž, skladišč, prikazovali bistveno zahtevnejše konstrukcijske sisteme, s katerimi so želeli obiti pravilo svetle razpetine. Ker gre pri razvrščanju za objekte z dopustnimi manjšimi površinami, se merilo nosilnega razpona v celoti opušča.“
Še vedno pa velja, da so enostavni objekti lahko le enoetažni, visoki največ štiri metre in globoki največ en meter, medtem ko so nezahtevni lahko visoki največ šest metrov in globoki največ dva metra.
Ena od novosti predlagane uredbe so rastlinjaki. Zdaj velja, da med enostavne objekte spadajo tiste stavbe za pridelavo rastlin, ki niso večje od 50 kvadratnih metrov, med nezahtevne pa tiste, ki niso večje od 150 kvadratnih metrov. Po novem vsi rastlinjaki spadajo med enostavne objekte, za katere gradbeno dovoljenje ni potrebno. Izpolnjen pa mora biti pogoj, da rastlinjak nima temeljev in ni priključen na gospodarsko javno omrežje.
Uredba tudi natančneje opredeljuje nadstrešnico, opredeljena je kot stavba, ki ima samo streho, s katero se zagotovi zaščita pred dežjem in snegom, nima pa obodnih sten. V uredbi je ponovno opredeljena kot posamezen objekt, kljub temu, da je fizično povezana z glavno stavbo. Pravilo postavitev nadstrešnice omejuje z dotikanjem na sosednje stavbe samo z dveh strani.
Natančneje so opredeljeni tudi stavbe za funkcionalno dopolnitev, mednje spadajo vrtne ute, letne kuhinje in podobne pomožne stavbe, katerih namen je le dopolnitev glavnega objekta in nimajo glede na svoj namen lastne klasifikacije.
Ker gradbeni zakon ne pozna več pojma drugi gradbeni posegi, je v uredbi določen poseben pogoj, na podlagi katerega se mora za samo razvrstitev med nezahtevne objekte upoštevati tudi morebitni izkop ali nasip terena, ki je potreben za izvedbo drugače razmeroma nezahtevnega objekta. Če je denimo za postavitev do 50 kvadratnih metrov velike garaže, ki sicer spada med nezahtevne objekte, treba izkopati teren več kot štiri metre globoko, seveda takega objekta ni možno razporediti med nezahtevne objekte, temveč se ga razvrsti med manj zahtevne objekte, pojasnjuje predlagatelj.
Razvrstitev objektov se nanaša na posamezni objekt, za kar sta ključni dve izhodišči. Objekt je konstrukcijsko samostojen, kar pomeni, da ni odvisen do drugih objektov, na katerega bi se konstrukcijsko navezoval, in je hkrati funkcionalno samostojen.
Posamezna stavba je lahko tudi pomožna stavba, ki se dotika glavne stavbe, če sta konstrukcijsko in požarno ločeni, med njima pa ni fizične povezanosti. Ker pomožni objekti nimajo lastnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo, sta lahko objekta povezana s skupnimi inštalacijami.
Pomožni objekt je objekt, ki funkcionalno dopolnjuje glavne obstoječe oziroma načrtovane objekte tako, da izboljšuje in dopolnjuje njihove bivalne, delovne oziroma obratovalne pogoje; lahko je samostoječ ali se osnovnega objekta dotika, vendar z njim konstrukcijsko ni povezan, po velikosti praviloma ne presega osnovnih objektov in zanj niso potrebni novi komunalni in drugi priključki.
Glavni objekt je na primer enostanovanjska stavba, če sta na njeni gradbeni parceli za namen te stavbe prizidana še garažna stavba ali bazen, pa sta določena kot pomožna objekta.
V praksi to pomeni, da sta stanovanjska hiša in denimo garaža posamezni stavbi, če se ti zgolj dotikata, nista pa konstrukcijsko povezani, sta požarno ločeni, imata vsaka svoj vodovodni, kanalizacijski in elektro priključek, če jih potrebujeta.
Če pa je garaža fizično povezana s hišo kot nov dodatni prostor, pa velja, da so se hiši povečali gabariti, zato garaža v tem primeru ni več posamezni objekt in se ne razvršča med enostavne ali nezahtevne objekte. Enako na primer velja za zimski vrt. V teh primerih je treba zanje pridobiti gradbeno dovoljenje, saj gre za prizidavo.
Po neuradnih informacijah naj bi bilo, v Sloveniji, med 400.000 in 500.000 neskladnih gradenj. Približno 9.000 objektov pa je zgrajeno nelegalno brez gradbenega dovoljenja.
Možne posledice za lastnike objektov, ki nimajo urejenih dovoljenj:
Preverite ali je vaš objekt legalen!
Obstaja več možnosti za legalizacijo neskladne oz. nelegalne gradnje. Vendar se je treba zavedati, da so tovrstni postopki dolgotrajni.
Če načrtujete prodajo, sanacijo ali najem hipotekarnega kredita, se lotite legalizacije čim prej, sicer ste lahko onemogočeni pri teh načrtih.
Preden začnemo z gradnjo hiše moramo pridobiti gradbeno dovoljenje, postopek pridobivanja tega vodi po navadi arhitekt. V proces smo sicer vključeni, vendar nam ni potrebno skrbeti za potek samega procesa. Dostikrat pa je ljudem neznan potek procesa do gradbenega dovoljenja.
Izbira in nakup zemljišča
Logično je, da moramo najprej izbrati in kupiti zemljišče, na katerem bomo gradili, če tega seveda nismo podedovali od babice. Nakup parcele najlažje naredimo v sodelovanju z nepremičninsko agencijo. Do zemljišča lahko sicer pridemo relativno hitro, vendar se splača za samo izbiro porabiti nekaj časa. Zemljišče je eno od ključnih dejavnikov, ki bo determiniral naše življenje.
Poleg osnovnih zadev, kot npr. oddaljenost od mestnega središča in javne infrastrukture, moramo biti pozorni na veliko dejavnikov. Zelo je pomembna orientacija in osončenje zemljišča. Dobro je izbrati takšno zemljišče, ki bo orientirano s čim daljšo stranico proti jugu. Tako bomo skozi vso leto prejeli kar se da veliko sonca. Pomembno je tudi, da se predhodno pozanimamo o vseh omejitvah zemljišča. Po navadi so lahko problematični predvsem varovalni pasovi. Varovalni pas je obočje v katerem ne smemo graditi. Po navadi so varovalni pasovi postavljeni ob robovih vodotokov, komunalne infrastrukture, električne, plinske napeljave in podobno. Za primer, če gre po našem zemljišču komunalna infrastruktura, kljub temu, da je ta pod zemljo, ne smemo graditi nad njo in še nekaj metrov v obe strani od linije kanalizacije. Podobno velja tudi za druge napeljave. Te omejitve lahko preprečijo gradnjo našega objekta ali pa determinirajo njegovo pozicijo.
Ugotoviti moramo tudi, če na našem bodočem zemljišču ni po možnosti predvidena prometna infrastruktura ali druga infrastruktura javne narave. Vedno je tudi določeno, kakšen tip objekta bo lahko stal na določeni lokaciji in kakšna je lahko pozidanost zemljišča. Na nekaterih zemljiščih je predvidena gradnja individualnih objektov, spet drugje vrstnih hiš ali večstanovanjskih objektov. Tako, da moramo že v štartu izbrati zemljišče ustrezno željenemu objektu. Po navadi je z vrsto objekta povezana tudi pozidanost zemljišča, ki vpliva na to kako velik je lahko naš objekt. Prav tako je predhodno določeno, kako visok je lahko objekt, npr. P+M ali pa P+1. Teh določitev načeloma ni mogoče spremeniti. Z prostorskim planom pa je določeno tudi kakšen je lahko stil objekta, vrsta strehe in podobno. O vseh opisanih lastnostih se je potrebno predhodno pozanimati, da naknadno ne pride do nevšečnosti.
Lokacijska informacija
Veliko od napisanih podatkov lahko razberemo iz lokacijske informacije. Lokacijsko informacijo zahtevajte že pred nakupom parcele. To je dokument v katerem najdete vse potrebne podatke o zemljišču, ki jih je potrebno upoštevati tudi pri Projektu za gradbeno dovoljenje.
Lokacijsko informacijo lahko zahteva samo lastnik zemljišča ali pooblaščen zastopnik. Lokacijsko informacijo pridobite na lokalni upravni enoti. Cena za lokacijsko informacijo znaša okrog 50 EUR. Dolžnost lastnikov, ki prodajajo določeno zemljišče je, da kupcu pokažejo tudi lokacijsko informacijo in jih seznanijo s podatki, ki jih ta obsega.
V lokacijski informaciji najdete podatke o prostorskih aktih, ki veljajo na območju. V njej je opredeljeno, katera vrsta gradnje in namenska raba je dovoljena na zemljišču. V lokacijski informaciji pa najdete tudi podatke o območjih varovanj in omejitev, merila in pogoje za graditev objektov, kot npr. funkcionalna in oblikovna merila, pogoje za gradnjo infrastrukture, ipd. V lokacijski informaciji je opredeljeno tudi, kako je z gradnjo enostavnih objektov na določenem zemljišču.
Geodetski posnetek
Ko ste enkrat izbrali in kupili parcelo ter imate o njej vse potrebne informacije, se lahko oglasite pri lokalnem geodetu. Pred pripravo Projekta za gradbeno dovoljenje (PGD) morate namreč pridobiti še geodetski posnetek. Ta je nujno potreben preden začne arhitekt, v sklopu PGD, risati načrt arhitekture.
Geodetski načrt vsebuje podatke o terenu, vodah, že obstoječih objektih, rastlinah, vodih in drugih podatkih o parceli. Ponavadi se geodetski posnetek naredi za vsaj 25 m širok pas, ki vsebuje zemljišče predvidenega ali obstoječega objekta in bližnjo okolico. Nujno pa mora posnetek zajeti tudi dostopen koridor, mesto po katerem bodo uporabniki dostopali do objekta.
Ko nam geodet naredi geodetski posnetek, lahko začnemo razmišljati o Projektu za gradbeno dovoljenje. Z vsemi pridobljenimi podatki, z lokacijsko informacijo in geodetskim posnetkom se oglasimo pri arhitektu, ki začne nato s pripravo Projekta za gradbeno dovoljenje.
Upravna taksa za izdajo gradbenega dovoljenja
• vrednost objekta do 13.000 eurov: 58,91 EUR
• vrednost objekta 13.000 eurov: 140,46 EUR
• vrednosti nad 13.000 do 42.000 eurov: 140,46 EUR + 0,01% od vrednosti objekta nad 13.000 EUR
• vrednost objekta 42.000 eurov: 276,37 EUR
• vrednost objekta nad 42.000 eurov do 420.000 EUR: 276,37 + 0,01 % od vrednosti objekta nad 42.000 EUR
• vrednost objekta 420.000 EUR: 729,42 EUR
• vrednost objekta nad 420.000 eurov: 729,42 EUR + 0,01 % od vrednosti objekta nad 420.000 EUR
Upravna taksa za gradnjo nezahtevnega objekta ne glede na njegovo vrednost znaša 22,66
eurov.
Plačila takse so oproščeni:
• Mlade družine, ki rešujejo svoj stanovanjski problem. Mlada družina je družina z vsaj
enim otrokom, v kateri noben od staršev ni star več kot 30 let, ne glede na starost
otrok, oziroma 35 let, če otroci še niso šoloobvezni. Šteje starost, dopolnjena v letu, v
katerem so vložili zahtevek. Kot mlade družine štejejo tudi vse druge družinske oblike,
ne le življenjske skupnosti obeh staršev in otrok.
• Zavezanci, navedeni v 23. členu Zakona o upravnih taksah.
Komunalni prispevek
Prispevek je določen z odločbo o plačilu komunalnega prispevka, ki jo izda občina.
Sprememba namembnosti kmetijskega zemljišča
Višina je določena v postopku pridobitve gradbenega dovoljenja in je odvisna od klasifikacije
objekta, tlorisne površine objekta ter bonitetnega razreda kmetijskega zemljišča.
Vsaka novogradnja, večja prenova ali dozidava potrebuje izračun statike. Se sprašujete zakaj? Razlogi so številni, na kratko povedano pa statika preprečuje, da bi vam nekoč padla streha na glavo. Preverili smo, kaj vse počnejo inženirji statike.
Zakaj potrebujete statika?
Gradnja je zahteven proces. Ker na vsak objekt vplivajo zunanji vplivi, poleg tega pa imajo gradbeni materiali veliko težo, ni vseeno kako jih nalagamo eden na drugega, zato se je vedno potrebno posvetovati z inženirjem statike. Le tako bo zagotovljena statična trdnost objekta tako na vertikalne, kot horizontalne obremenitve. Izračun statike potrebujete ob vsaki novogradnji, ob vsaki prenovi, v kolikor posegate v nosilno konstrukcijo, in ob vsaki dodatni obremenitvi objekta (npr. postavitev sončne elektrarne na streho). Za pridobitev gradbenega dovoljenja potrebujete izjavo statika o odpornosti in stabilnosti objekta, s katero je potrjena konstrukcijska varnost objekta. Na podlagi tega je narisan tudi natančen načrt gradbenih konstrukcij (PZI), s točnimi izračuni.
Statični izračun
Statični izračun je strokovna storitev s katero usposobljeni inženir statike preveri nosilnost konstrukcije bodočega projekta. S pravilno določitvijo dimenzij temeljev, zidov, nosilcev, plošč in drugih konstrukcijskih elementov, se zagotovi ustrezna odpornost na stalne obremenitve (težo objekta) in koristne obremenitve (npr. težo ljudi, opreme, pohištva). Pri statičnih izračunih se vedno upošteva Eurocode standarde, ki imajo predpisane varnostne faktorje. Za izračun statike inženir potrebuje arhitekturne načrte na podlagi katerih pripravi model konstrukcije ter izračuna predvidene napetosti v konstrukciji.
Glede na predviden material gradnje statik izračuna in določi potrebne dimenzije betonskih nosilnih elementov, debeline plošč ter razporeditev armature oziroma pravilne dimenzije lesenih ali jeklenih stebrov in nosilcev.
Doprinos inženirja statike – projektanta gradbenih konstrukcij je tudi smiselna poraba materiala, na mestih, kjer je to potrebno. S tem lahko projektant, poleg odpornosti in stabilnosti zgradbe, zagotovi tudi smiselno in ustrezno porabo materiala ter ekonomično racionalizacijo konstrukcije zgradbe.
Statik izračuna pravilno velikost in razporeditev armature v betonski konstrukciji.
Statična sanacija
Sodelovanje izkušenega statika je še posebej nujno, kadar se lotevamo prenove starih objektov. Statik bo ocenil zdravje konstrukcije in dovoljene posege, saj je brez te preverbe vsakršno poseganje v nosilno konstrukcijo lahko smrtno nevarno. Statik si bo objekt najprej ogledal in analiziral obstoječo konstrukcijo.
V veliko pomoč mu bo tudi obstoječa, prvotna, dokumentacija objekta. V kolikor te dokumentacije nimate, se na objektu izvršijo preiskave, zlasti meritve trdnosti vgrajenih betonov, vgrajenih opečnih materialov, ultrazvočno slikanje obstoječe armature, odkop temeljev, ipd. Na osnovi tako pridobljenih rezultatov bodo določeni in izpeljani ukrepi za statično sanacijo objekta. Določena in ugotovljena bo ustreznost obstoječe konstrukcije, določeno pa bo tudi katere dele objekta je potrebno ojačati in katere obnoviti oziroma zamenjati.
Statični izračun je obvezen del projektne dokumentacije za vsako gradnjo, pravilen statični izračun zagotavlja tudi potresno varnost objekta, torej, z njim se ne boste rabili bati nobenega potresa.
Predno začnete z iskanjem arhitekta za načrt za novogradnjo je pomembno da dobro opredelite svoje želje. Napišite svoj seznam želja, seznam prostorov in povezav, ki jih želite in morebitne hobije.
Poiščite in premislite, kateri primeri oblikovanja notranjih prostorov in primeri zunanjosti hiš so vam všeč. Najbolje da vse shranite v en dokument. Tako pripravite projektno nalogo za arhitekta, ki jo lahko razpošljete oz. prinesete s seboj na uvodni sestanek.
Na občini si tudi pridobite lokacijsko informacijo, ki bo vam in arhitektu zelo pomagala pri ugotavljanju kaj vse lahko zgradite na parceli.
Parcela je izhodišče za vašo hišo. Pomembno je, kako boste hišo postavili na teren, da se bo zlila z okoljem. Tla so tisti prostor, ki je bil tam že prej, preden ste gradili, zato ga je treba spoštovati.
Mnogi zmotno mislimo, da je potrebno teren zravnati ali navoziti, da bomo dobili lepe, ravne površine. Mnogo graditeljev v Sloveniji odstrani velike količine zemlje, da hribček prilagodijo svojim potrebam. Teren odstranijo za dovoze ali ga pripeljejo, da ustvarijo bankine. Tako početje vodi v spreminjanje prostora. Stavbe, postavljene na popolnoma spremenjen teren, izgledajo, kakor da bi nekje drugje izrezali kos zemlje skupaj s hišo in ga postavil na novo parcelo.
Veliko bolj spoštljivo do prostora je, da se stavba prilagodi terenu. Zakaj ne bi terena ohranili, takega, kot je? Če teren pada, je lahko na eni višini vaše hiše vhod z bivalnimi prostori, na drugi pa spalnice. Hiša je lahko zgrajena tako, da je en del hiše višje, drugi pa nižje. V enem imamo lahko delovne prostore, v drugem pa prostore za sproščanje. Najzanimivejše arhitekture sledijo terenu in se zlijejo s prostorom. Parcela pod naklonom je prednost, saj ponuja poglede na dolino in ustvarja zanimivo arhitekturo. Na njej lahko nastane najlepša arhitektura. Vsekakor teren, ki pada, ni slabost, kakor mnogi mislijo. Razmislite o tem in predstavite svoje ideje, kako bi izkoristili parcelo na hribu, vašemu arhitektu.
Stavbo lahko postavite tako, da najprej spremenite teren, tako kot vam najbolj ustreza. Lahko navozite zemljo ali jo odpeljete, zravnate ali nasipate. S tem ste sicer ugodili svojim željam, vendar ste spremenili okoliški prostor, ki je bil prej drugačen. Tako se vaša stavba nikakor ne bo zlila z okoljem in bo dajala vtis tujka v prostoru.
Hišo lahko zgradite tako, da jo preprosto »postavite v hrib«. Najprej izkopljete gradbeno jamo v hrib, nato pa na temeljno ploščo postavite hišo. Če med tlemi in vašo hišo ne bo cokla, terase ali drugega prehoda, bo videti, kakor da je vaša hiša »zrasla iz tal«. Taka postavitev deluje, kadar je teren bolj položen. Na strmem terenu pa imamo občutek, kot da je nekdo hišo »potisnil v hrib«, ker se stena hiše kar »zaleti« v hrib.
Hišo si lahko zamislite tudi tako, de je sestavljena iz več manjših, med seboj povezanih hiš, ki sledijo terenu. Prvi del hiše je najvišje, drugi na sredini, tretji pa se morda spušča na spodnji rob parcele. Torej vsaka hiška leži nižje na parceli, se terasasto spušča. Tako terena ni bilo potrebno močno spreminjati, pridobili ste pa veliko kotičkov, ki omogočajo raznolike bivalne ambiente. Zgornji del lahko recimo služi dnevnim prostorom, srednji bivalnim, spodnji pa ima svoj dovoz in je namenjen delovnim prostorom. Tako je vaša hiša še bolj uporabna in se zlije z okoliškim prostorom.
OBNOVA HIŠE: NAJPOGOSTEJŠE NAPAKE
Pianist Arthur Rubinstein je menil, da je napaka del koncertne živosti in ne pozabnosti. Napaka v sistemu nežive narave je pred milijardami let sprožila nastanek prve celice in na Zemlji se je začela doba živih bitij. Pri obnovi družinske hiše, ki še ni umetniški dogodek niti stvarjenje sveta, pa se napakam izogibamo.
Največ napak pri gradnji je pričakovati pri obnovi. Bolj ali manj prijateljski odnosi s sosedi, nedorečene odločitve o posameznih ukrepih znotraj družine, pomanjkljivo znanje in nejasne informacije, navijaštvo izvajalcev ali trgovcev za prav »tisto«, splošna strokovna podhranjenost, varčevanje, slepo zaupanje, plačevanje brez računov in pogodb, obnova brez načrta in brez sodobnega prezračevalnega sistema, pa še kaj bi se našlo.
Navajamo ključne napake, na katere naj bo investitor pri obnovi še posebej pozoren. Rešitev zanje je v realnem življenju vedno več, najustreznejšo poiščemo v procesu svetovanja, da je pisana na kožo lastniku in stavbi.
Priprave
Največje in najbolj kritične napake se zgodijo v pripravah na obnovo. Praviloma se k obnovi pristopa površno, vsekakor ne dovolj poglobljeno in premišljeno. Strokovna pomoč arhitekta in energetskega svetovalca se marsikomu zdi nepotrebna, čeprav sta to edina strokovnjaka, ki razumeta celotno stavbo. Raje se slepo zaupa izvajalcem ali trgovcem.
Temelji
Pri obnovi vedno začnemo s temelji, h katerim vključujemo ves ob temeljni prostor zunaj in znotraj stavbe. Nekatere stare stavbe so celo brez temeljev, novejše imajo pasovne temelje, najnovejše pa temeljno ploščo, ki v celoti reši dva največja problema. To sta hidroizolacija in toplotna izolacija. S prvo se zaščitimo pred zunanjo vodo, z drugo preprečimo kondenzacijo notranje bivalne vlage in nastanek plesni. Sestavna dela obnove sta tudi drenaža in odvajanje deževnice.
Fasada
Stiki s toplotno izolacijo strehe in temeljev so najbolj pogoste in najlažje rešljive težave. Posebno pozorni smo pri vseh betonskih elementih, ki pridejo na fasado. Najbolj se zaplete pri »sendvič zidu«, kjer se betonska plošča, balkon ali celo venec »potegnejo« do zunanje stene. Kot napako lahko označimo tudi vsako debelino toplotne izolacije pod 20 cm. Izoliramo tudi betonske stebre, mesta okrog roletnih in elektro omaric ter razne betonske ali zidane okraske na fasadi. Če zunaj ne moremo ali smemo izolirati, lahko zunanje stene stavbe toplotno izoliramo z notranje strani.
Okna in zunanja vrata
Nova okna so energetsko zelo dobra, težave nastopijo pri slabi in nepopolni vgradnji, predvsem pa pri obdelavi zunanjega ob okenskega prostora. Pri obnovi so kritični predvsem špalete ter način vgradnje senčil in zunanje okenske poličke. V hrupnem zunanjem okolju izberemo protihrupna stekla.
Streha
Obilo težav lahko pričakujemo pri izdelavi mansardnega stanovanja, ko streha postane sestavni del stropa. Problematični so stiki strešne in fasadne izolacije, detajli okrog strešnih oken ali frčad, pri prebojih strehe za dimnik ali zračnike … Pri strehi ne varčujemo z debelino izolacije, predvsem pa natančno naredimo vse potrebne plasti strešne konstrukcije, s parno oviro vred.
Tlaki
Pri menjavi obstoječih tlakov smo pozorni na višine, debeline različnih plasti, tudi na material in predvsem detajle. Sem spada tudi zvočna izolacija, s katero se v praksi nihče ne ukvarja.
Ogrevanje
Ogrevalni sistem je kot veriga, katere moč določa najšibkejši člen. Tako pri ogrevanju izberemo optimalno moč ogrevalne naprave, ki je zaradi nove toplotne izolacije stavbnega ovoja lahko krepko manjša kot prej. Ogrevalni sistem dejansko sestavljamo kot lego kocke, saj lahko zamenjamo samo ogrevalno napravo, samo ogrevala, samo avtomatiko ali vse skupaj.
Nadstrešek spada med zelo priljubljen gradbeni objekt, ki se ga največkrat uporablja za teraso in prostor za parkiranje avtomobilov. V zvezi z gradnjo jeklenega ali lesenega nadstreška ter pridobivanjem gradbenega dovoljenja za nadstrešek, se nasploh pojavlja veliko vprašanj. Za vas smo strnili in zapisali ključne informacije glede gradnje nadstreška in pridobitve gradbenega dovoljenja.
KAM SE UVRŠČAJO NADSTREŠKI?
Nadstrešek se po zakonu o graditvi objektov uvršča med enostavne objekte. Enostavni objekt je v bistvu konstrukcijsko nezahteven objekt, kateri ne potrebuje statičnega in gradbenotehničnega preverjanja in ni namenjen prebivanju ter ni objekt z vplivi na okolje. V uredbi o razvrščanju objektov je nadstrešek opisan kot majhna stavba, ki je dopolnitev obstoječe pozidave. To je objekt majhnih dimenzij v pritlični ali enoetažni izvedbi, samostojen ali prislonjen k obstoječi pozidavi. Med enostavne objekte se, poleg nadstreška, uvrščajo tudi lopa, uta, manjša drvarnica, senčnica, letna kuhinja, manjša savna, manjši zimski vrt in vetrolov.
ALI POTREBUJEM GRADBENO DOVOLJENJE ZA NADSTREŠEK ZA AVTO?
Za gradnjo enostavnih objektov ni potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Vendar pozor! Navedeno velja le v primeru, če površina nadstreška ne presega 20 m2 (do vključno 20 m2). Za gradnjo nadstreška brez gradbenega dovoljenja je obenem nujno, da je investitor bodočega objekta lastnik zemljišča. V primeru, da pa je kvadratura nadstreška večja od 20 m2 in manjša od 50 m2, je zanj potrebna pridobitev gradbenega dovoljenja po skrajšanem postopku.
Eden izmed pogojev za gradnjo nadstreška je obstoječa stavba, ki je zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja. Na vsaki tovrstni gradbeni parceli lahko zgradimo samo en enostavni objekt. Nadstrešek kot enostavni objekt se lahko dotika obstoječe pozidave ali pa je postavljen kot samostojni objekt. V primeru, da lahko nadstrešek smatramo kot samostojni objekt, mora biti le-ta od obstoječe stavbe oddaljen vsaj 1,5 m.
Prav tako je potrebno upoštevati oddaljenost nadstreška kot samostojne enote od sosednje parcele, ki mora znašati minimalno 1,5 m. Pri gradnji oz. načrtovanju nadstreška na gradbeni parceli je potrebno upoštevati tudi določene omejitve glede materialov in drugih oblikovnih značilnosti. To pomeni, da nadstrešek s svojimi materiali in obliko ne sme izstopati ali na kakšen drugi način pokvariti izgleda obstoječega objekta. Pred pričetkom gradnje nadstreška je na upravni enoti potrebno pridobiti lokacijsko informacijo, v kateri so navedene določene omejitve glede gradnje bodočega objekta na določenem zemljišču.
Leseni nadstrešek kot samostojni objekt
Novi gradbeni zakon je prinesel številne spremembe, med drugim tudi na področju gradnje z gradbenim dovoljenjem in brez gradbenega dovoljenja. Postopek in spremembe glede gradnje z gradbenim dovoljenjem in z njim povezano projektno dokumentacijo smo zapisali v prejšnjem članku, tokrat pa smo za vas pripravili kratek zapis na temo rušenja objekta, za katerega se pred gradnjo nove hiše odloči marsikateri posameznik.
Glavni razlog rušitve objekta seveda tiči v tem, da je objekt konstrukcijsko nevaren in nesprejemljiv za nadaljnje varno bivanje zaradi nesreče (požar, eksplozija in podobno), lahko pa je dalj časa neuporaben in absolutno več ne služi svoji prvotni namembnosti. Za rušitev objekta, še posebej če gre za večji objekt, se je vsekakor potrebno obrniti na izvajalce, ki so specializirani za večje rušitve objektov.
Veliko posameznikov se najprej odloči za rušitev objekta, na mestu katerega se bo nadalje gradil novi objekt. Očiten razlog za tovrstno dejanje je izogib nepotrebnim stroškom nakupa nove parcele. V primeru, da ima investitor na določenem zemljišču stari objekt, ki ga je načel zob časa in kot tak več ne služi svoji prvotni namembnosti (bivanju), se je vsekakor smotrno najprej odločiti za njegovo rušitev, na isto parcelo pa se bo kasneje postavil nov objekt-novogradnja.
Novi gradbeni zakon navaja, da za odstranitev oz. rušitev objekta več ne potrebujete gradbenega dovoljenja. Poleg rušitve oz. odstranitve objekta je v novem gradbenem zakonu zavedeno, da gradbeno dovoljenje za gradnjo ni potrebno za vse enostavne objekte, začasne objekte, vzdrževanje objekta in ostala vzdrževalna dela v javno korist. Postopek rušitve objekta se tako lahko začne na podlagi prijave začetka gradnje oz. odstranitve objekta.
V novem gradbenem zakonu, ki je stopil v veljavo s 1.6.2018 je med drugim podrobneje opredeljena tudi Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, kjer so objekti glede na svojo velikost in ostale specifike razporejeni v 4 skupine: enostavni objekti, nezahtevni objekti, manj zahtevni objekti in zahtevni objekti. V nadaljevanju zapisa si preberite, za gradnjo katerih objektov vam ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja.
Po gradbeni zakonodaji vam gradbenega dovoljenja ni potrebno pridobiti za vse vrste objektov, ki sodijo v skupino enostavnih objektov. Enostavni objekt je po zakonu objekt, ki je konstrukcijsko nezahteven in ne potrebuje posebnega statičnega in gradbeno-tehničnega preverjanja. Enostavni objekt prav tako ni namenjen prebivanju in ne spada med objekte z vplivi na okolje.
Stavba kot taka sodi v kategorijo enostavnih objektov, če ima samo eno etažo, njena višina ne presega 4 m, globina ne presega 1 m, nosilni razpon pa ni večji od 4 m. Gradbeni inženirski objekt sodi med enostavne objekte v primeru, da njegova višina ni večja od 5 m, globina ne presega 2 m, nosilni razpon pa ni večji od 4 m.
Kot zapisano že prej, sodijo to kategorijo objekti, ki so konstrukcijsko nezahtevni in ne potrebujejo posebnega statičnega in gradbeno-tehničnega preverjanja. Glede na uredbo o razvrščanju objektov novega gradbenega zakona, spadajo v skupino enostavnih objektov spodaj navedeni objekti.
Gostinske stavbe, stavbe za promet in izvajanje komunikacij
Sem spadajo hotelske in podobne stavbe za kratkotrajno nastanitev s površino do 10 m2, druge gostinske stavbe za kratkotrajno nastanitev s površino do 10 m2, postajna poslopja, terminali in stavbe za izvajanje komunikacij s površino do 10 m2 in vse garažne stavbe s površino do 20 m2.
Industrijske in skladiščne stavbe
Med enostavne objekte sodijo vse skladiščne stavbe s površino do 20 m2 (stavba ne sme skladiščiti radioaktivnih ali nevarnih snovi ter odpadkov), rezervoarji in cisterne za vodo in druge tekočine s prostornino do 20 m3 (rezervoar ne sme skladiščiti radioaktivnih ali nevarnih snovi ter odpadkov), rezervoarji za nafto in plin s prostornino do 5 m3 ter stolpni silosi za suhe snovi z maksimalno višino 5 m.
Stavbe za kulturo in razvedrilo, nestanovanjske kmetijske stavbe, obredne stavbe in druge stavbe
V to kategorijo sodijo paviljoni in stavbe namenjene živalim in rastlinam v živalskih in botaničnih vrtovih z maksimalno površino 20 m2, stavbe za rastlinsko predelavo s površino do 50 m2, stavbe za rejo živali s površino do 20 m2, stavbe ribogojnice s površino do 50 m2 in prostornino bazena do 250 m3, kmetijski silosi s površino do 20 m2 in višino 5 m, kleti in vinske kleti s površino do 20 m2 (ne glede na globino izkopa in globino podzemnih delov), skladišča pridelkov s površino do 40 m2, kozolci s površino do 40 m2 (največ dve etaži), stavbe za shranjevanje kmetijskih strojev, orodja in mehanizacije s površino do 40 m2, pokopališke stavbe s površino do 10 m2 in nadstreški s površino do 20 m2.
Objekti prometne infrastrukture, letališke steze in ploščadi, mostovi, viadukti, predori in podhodi
Sem sodi vsa prometna signalizacija in prometna oprema, ki ne presega višine 10 m, objekti za zagotavljanje zemeljskega transporta in notranjih prometnih tokov s površino do 500 m2 ter brvi nosilnega razpona do 3 m.
Jezovi, vodne pregrade in drugi vodni objekti
V to skupino sodijo vkopani zadrževalniki in podobni objekti za akumulacijo vode s prostornino do 250 m3, zadrževalniki za akumulacijo vode za namakanje kmetijskih zemljišč s prostornino razlivne vode do 250 m3 in objekti za zaščito rečnih in morskih bregov in ureditev strug z maksimalno dolžino 5 m in višino 2 m.
Vodni stolpi in vodnjaki, čistilne naprave, lokalni elektroenergetski vodi in lokalna komunikacijska omrežja
To so arteški in drugi vodnjaki z globino do 10 m, vse vrste čistilnih naprav zmogljivosti do 50 PE (ne glede na globino izkopa in globino podzemnih delov) in razdelilno elektroenergetsko omrežje s kabelskimi vodi do 1 kV.
Objekti za šport, rekreacijo in prosti čas
Objekti za šport, rekreacijo in prosti čas so vsa športna in ostala otroška in druga javna igrišča s površino do 100 m2 (brez grajenih tribun), športna pristanišča in marine s površino do 100 m2, drugi gradbeni inženirski objekti za šport, rekreacijo in prosti čas s površino do 100 m2, razgledne ploščadi in opazovalnice z višino poda do višine 3 m nad terenom in bazeni za kopanje s prostornino do 60 m3 (ne glede na globino vkopa in globino podzemnih delov).
Drugi gradbeni inženirski objekti
Sem spadajo ribogojnice s prostornino bazenov do 250 m3, koritasti silosi s površino do 100 m2, gnojišča, napajalna korita, krmišča in hlevski izpusti s površino do 50 m2, pokopališča s površino do 100 m2, ograje z maksimalno višino 2,2 m ter podporni in oporni zidovi z višinsko razliko med spodnjim in zgornjim zemljiščem do 1 m.
Drugi gradbeni posegi
Med druge gradbene posege sodijo objekti za oglaševanje in ostali informacijski panoji s površino do 40 m2, spominska obeležja s površino do 10 m2 in višino do 5 m, grajeni prostori na drevesu s površino do 5 m2 in višino do 5 m in vsi grajeni prostori na vodi s površino do 10 m2 in nepokrtia prezentirana arheološka najdišča in ruševine z maksimalno površino 100 m2.
vir: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2018-01-1900/uredba-o-razvrscanju-objektov
Med enostavne objekte med drugim prištevamo tudi čistilne naprave, zmogljivosti do 50 PE
PZI (projektna dokumentacija za izvedbo gradnje)
V skladu z novim gradbenim zakonom je namen projektne dokumentacije za izvedbo gradnje izvajalcu podati vsa strokovna navodila in informacije za zakoličenje objekta na terenu, seveda pa PZI služi tudi za izvajanje celotne gradnje. Projektna dokumentacija za izvedbo gradnje se izdela v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem in zakonsko dopustnimi manjšimi odstopanji od gradbenega dovoljenja, poročilom o vplivih na okolje (le v primeru če gre za objekt z vplivi na okolje) ter ostalimi strokovnimi podlagami.
Po novem gradbenem zakonu PZI (projektna dokumentacija za izvedbo gradnje) namesto vodilne mape določata vodilni načrt PZI in načrti PZI s strokovnih področij pooblaščenih arhitektov, inženirjev in krajinskih arhitektov, katere glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidene vplive in druge značilnosti objekta določi Vodja projekta. Vodja projekta določi vodilni načrt, ki je predviden tudi v dokumentaciji PID (projektna dokumentacija izvedenih del). Vodja projekta je pooblaščeni arhitekt ali pooblaščeni inženir s strokovnega področja, ki glede na namen gradnje prevladuje.
Ali je za gradnjo hiše obvezen PZI?
PZI (projektna dokumentacija za izvedbo gradnje) je za gradnjo hiše vsekakor obvezna. PZI je nasploh obvezen za vse objekte, ki se uvrščajo v skupino manj zahtevnih in zahtevnih objektov. Klasična prostostoječa, enodružinska hiša kot taka spada v skupino manj zahtevnih objektov.
Novi gradbeni zakon in Uredba o razvrščanju objektov posebej ne opredeljujeta manj zahtevnih objektov. Manj zahteven objekt je na splošno objekt, ki po svojih specifikacijah ne spada med enostavne, nezahtevne ali zahtevne objekte. Gre za stanovanjske in ne stanovanjske stavbe, katerih površina je manjša od 2000 m2, višina pa ne presega 25 m.
Za gradnjo hiše boste morali tako po novem gradbenem zakonu pridobiti pravnomočno gradbeno dovoljenje (DGD), projektna dokumentacija za izvedbo gradnje (PZI) pa mora biti popolna in v celoti predana pred dejanskim pričetkom gradnje. Pred dejanskim pričetkom gradnje je na upravno enoto potrebno oddati vlogo oz. obrazec za uradno prijavo začetka gradnje objekta.
(1) Če je stavba do faze grobih gradbenih del izvedena pred uveljavitvijo tega zakona ali če je gradbeno inženirski objekt dokončan in pomeni nelegalen ali neskladen objekt ali neskladno uporabo objekta zunaj okvirov dopustnih odstopanj od gradbenega dovoljenja po tem zakonu, se lahko pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve v petih letih od uveljavitve tega zakona vloži zahteva za legalizacijo.
(2) Za postopek odločanja o zahtevi iz prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki urejajo izdajo gradbenega dovoljenja, če v tem podpoglavju ni določeno drugače.
(3) Zahteva za legalizacijo vsebuje:
(4) Na nepremičninah, na katerih so predvidene začasne ureditve za potrebe gradnje, se za dokazilo iz 3. točke drugega odstavka tega člena šteje tudi notarsko overjena pogodba o pridobitvi obligacijske pravice, ki omogoča takšno ureditev na tuji nepremičnini.
, če vlagatelj zahteve za legalizacijo v zemljiški knjigi ni vpisan kot lastnik ali imetnik stvarne pravice, ki mu daje pravico graditi na tuji nepremičnini;
(1) Dokumentacija za legalizacijo vsebuje:
(2) Dokumentacijo za legalizacijo podpiše pooblaščeni arhitekt ali inženir iz stroke, ki pri nameravani gradnji glede na namen gradnje prevladuje in je bil v času izdelave dokumentacije za legalizacijo vpisan v imenik pristojne poklicne zbornice.
(1) Za objekt, ki je bil zgrajen brez gradbenega dovoljenja pred 1. 1. 1998 in od tega datuma obstaja v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu in je, če gre za stavbo, evidentiran v katastru stavb, ali če gre za objekt gospodarske javne infrastrukture, v katastru gospodarske javne infrastrukture, se lahko na zahtevo investitorja, lastnika ali imetnika stavbne pravice izda dovoljenje za objekt daljšega obstoja.
(2) Zahtevi za izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja se priložijo:
(4) Na nepremičninah, na katerih so predvidene začasne ureditve za potrebe gradnje, se za dokazilo iz 3. točke drugega odstavka tega člena
(2) Zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja se priložijo:
šteje tudi notarsko overjena pogodba o pridobitvi obligacijske pravice, ki omogoča takšno ureditev na tuji nepremičnini.
, če v zemljiški knjigi ni vpisan kot lastnik ali imetnik stvarne pravice, ki mu daje pravico graditi na tuji nepremičnini;
(3) Ne glede na določbe prvega odstavka tega člena se dovoljenje za objekt daljšega obstoja ne izda, če gre za nevaren objekt, za katerega je bil izrečen inšpekcijski ukrep.
(4) V postopku izdaje dovoljenja za objekt daljšega obstoja se preverjajo dejstva iz prvega, drugega in tretjega odstavka tega člena. Za izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja je treba plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo v skladu z 92. členom tega zakona
ali prvi obrok nadomestila, če je odobreno obročno odplačevanje.
(5) Stranski udeleženci iz drugega odstavka 36. člena tega zakona
(2) Stranski udeleženci v postopku izdaje gradbenega dovoljenja so lahko:
lahko v postopku izdaje dovoljenja za objekt daljšega obstoja nasprotujejo le obstoju dejstev iz prvega, drugega in tretjega odstavka tega člena.
(6) Dovoljenje za objekt daljšega obstoja velja pogojno in ga pristojni upravni organ za gradbene zadeve lahko razveljavi na zahtevo vlade ali občine brez odškodninske odgovornosti, če je to potrebno zaradi zavarovanja javnega interesa po predpisih, veljavnih v času gradnje objekta, in sicer ob neposredni ogroženosti zdravja in življenja ljudi ter delov okolja v skladu s predpisi, ki urejajo varstvo okolja. Razveljavitev ni mogoča, če je ogroženost mogoče odpraviti z drugimi milejšimi sredstvi.
(7) Zaznamba pogojne veljavnosti dovoljenja za objekt daljšega obstoja se na podlagi dovoljenja za objekt daljšega obstoja po njegovi pravnomočnosti vpiše v zemljiški kataster. Vpis predlaga pristojni upravni organ za gradbene zadeve po uradni dolžnosti.
(8) Ne glede na izdajo dovoljenja po določbah tega člena lastnik objekta ni upravičen od občine zahtevati gradnje manjkajoče komunalne opreme, če je objekt zunaj določenega območja komunalnega opremljanja.
(9) Za objekte daljšega obstoja, za katere je bilo izdano dovoljenje iz tega člena, se šteje, da niso nelegalen ali neskladen objekt in da imajo v času veljavnosti dovoljenja oziroma odločbe iz prejšnjega odstavka uporabno dovoljenje.
Boste zidali? Vodič po korakih in trajanju gradnje, kot tudi dokumentih in dovoljenjih
Ste vedeli, da smo Slovenci v samem evropskem vrhu po deležu prebivalstva, živečega v hišah? V hišah nas prebiva kar 65 %. Visok odstotek nas uvršča na drugo mesto med državami članicami EU, pred nami so samo sosedje Hrvati. Iz navedenega gre sklepati, da se večina Slovencev slej ko prej poda v nakup ali gradnjo hiše. Uresničitev sanj, torej gradnja in vsi postopki v zvezi z njo, pa za večino pomenijo izjemen logistični in finančni zalogaj.
Gradnja se ne začne s simboličnim izkopom prve lopate zemlje in spominskim fotografiranjem, temveč kar nekaj časa pred tem. Želje in predstave o sanjskem novem domu je potrebno uskladiti z gradbeno zakonodajo ter finančnimi zmožnostmi. Šele tedaj sledi gradnja.
Na kaj vse je dobro biti pozoren, da bo gradnja novega doma potekala čim bolj gladko, hitro, kakovostno, poceni in da bo končni rezultat skladen s pričakovanji?
Pri gradnji vaše »sanjske hiše« bo najverjetneje potrebno sprejeti določene kompromise, ki bodo premostili razkorak med željami in finančnim stanjem.
Čaka vas prva domača naloga: Kako dobro poznate svoje finančno stanje? Koliko prihrankov imate? Katere možnosti kreditiranja so vam na voljo? So na voljo državne subvencije in kakšni so pogoji za pridobitev?
Koliko kredita lahko dobite in kakšen bo mesečni obrok, lahko enostavno izračunate na povezavi.
Pohištvo ali barvo fasade lahko enostavno zamenjate, a lokacija je trajna. Zato je iskanju primerne lokacije pametno nameniti dovolj časa in morda odšteti nekoliko več, kakor pa kasneje obžalovati izbiro.
Na kaj vse velja biti pozoren pri izbiri lokacije?
Izbrani arhitekt bo zasnoval hišo, poskrbel za izdelavo projektne dokumentacije in vas vodil skozi celoten proces načrtovanja in gradnje.
Pri izbiri arhitekta si pomagajte z referenčnimi projekti, iz katerih lahko razberete arhitektov stil oblikovanja. Pridobite vsaj dve ponudbi, ki bosta omogočali primerjavo cen. Ko izberete arhitekta, sledi podpis pogodbe in izdelava projektne dokumentacije, ki je začetni korak pri načrtovanju hiše. Na ceno in trajanje načrtovanja vplivajo vaše zahteve. Če se odločite za tipski načrt, bo to cenejša in hitrejša opcija od izrisa individualnega načrta. Vendar so tu možnosti in prilagoditve omejene, poleg tega ni vsak tipski načrt primeren za vsako lokacijo.
Pot do nove hiše zahteva kar nekaj birokracije in pridobivanja raznovrstne dokumentacije. Ker gre za zahteven zalogaj, večina to nalogo zaupa profesionalcem. Če se boste dokumentacije lotevali sami, vam ne uide poglabljanje v veljavno gradbeno zakonodajo: Gradbeni zakon (GZ) (pisrs.si).
S tako imenovano lokacijsko informacijo boste preveriti zazidljivost ogledane parcele. Gre za dokument, ki določa merila in pogoje, ki jih je potrebno upoštevati pri načrtovanju gradnje. Ta dokument je osnova, ki jo bo arhitekt upošteval ob načrtovanju vašega novega doma.
Overjena kupoprodajna pogodba je dokument, s katerim dokazujete lastništvo parcele. Enako velja za druge dokumente, ki izkazujejo lastništvo – pravnomočni sklep o dedovanju ali darilna pogodba.
Ko parcelo kupite, je potrebno pridobiti geodetski posnetek parcele. Geodet ga izdela na podlagi vaše izhodiščne ideje. Dokument vsebuje podatke in pogoje za gradnjo, ki jih bo arhitekt upošteval pri načrtovanju. Iz dokumenta bo arhitekt, na primer, razbral, kje se bo možno priključiti na vodovod, elektriko in druga omrežja.
Izbrani arhitekt na podlagi vaših pričakovanj, finančnih okvirjev in pogojev, navedenih v lokacijski informaciji, izdela projektno dokumentacijo oz. idejno zasnovo hiše ter jo umesti v parcelo.
Projektna dokumentacija je podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja. Drugi pogoj, ki mora biti prav tako izpolnjen, so pridobljena soglasja od občine, elektro podjetja, vodovoda, Zavoda za varstvo kulturne dediščine in drugih. Pred izdajo dovoljenja je potrebno poravnati odmerjen komunalni prispevek.
Plačilo komunalnega prispevka je razmeroma velik finančni zalogaj, znesek je odvisen od velikosti hiše in parcele, višino faktorjev pa določajo občine.
Na podlagi gradbenega dovoljenja arhitekt izdela Projekt za izvedbo, ki je osnova za izbiro izvajalcev in začetek gradnje.
Naj se gradnja prične (in čim prej konča)!
Poleg izvajalca gradnje je potrebno izbrati še nadzornika, ki bo nadzoroval gradnjo. Potek gradnje je odvisen od načina gradnje.
Klasična gradnja
Klasična gradnja praviloma poteka v petih fazah. Prva gradbena faza pomeni fizični začetek gradnje, ki vključuje tudi simbolični izkop prve lopate zemlje, omenjen na začetku članka. Zaključi se s postavitvijo temeljev.
Z izvajalcem se po navadi dogovorimo za obseg del, ki sega do tretje podaljšane faze, ko je hiša pod streho in zaprta z okni in vrati. Če pa se dogovorite za izvedbo »na ključ«, bo izvajalec poskrbel tako za zunanjo ureditev kakor za notranjo opremo.
Montažna gradnja
Medtem ko se postopki pridobivanja dokumentacije pred pričetkom gradnje montažne hiše ne razlikujejo bistveno od postopkov pri klasično grajenih hišah, pa sama gradnja poteka nekoliko drugače. V grobem jo delimo na betonsko gradnjo, s katero se postavijo temelji, in na montažno gradnjo.
Sledi izvedba instalacij in tlakov. Izvedba montažne hiše do te faze se imenuje izvedba na delni ključ.
Ko so tlaki posušeni, nastopi čas za notranja zaključna dela oziroma »izvedbo na ključ«: polaganje keramike in podov, slikopleskarstvo, stopnice, notranja vrata … Vselitev v montažno hišo je tako mogoča približno pol leta po začetku del in se razlikuje glede na proizvajalca.
Tudi v fazi gradnje oziroma pred vselitvijo je potrebno urediti ustrezno dokumentacijo:
Dilem je konec, na MOP so pojasnili, kako lahko gradimo v lastni režiji, čeprav gradbeni zakon takšne gradnje ne opredeljuje.
Odkar je bil pred dvema letoma sprejet novi gradbeni zakon (GZ), okoli samogradnje ali gradnje v lastni režiji vlada zmeda, saj samograditelji pogosto ne razumejo vseh določil zakona. Ni namreč natančno predpisano, kaj se sme in kaj ne, v pomoč pa jim niso ne inšpekcija, ne upravne enote. Dodatno zmedo med samograditelji povzročajo različni zapisi in tolmačenja na spletu. Zato smo ministrstvo za okolje in prostor prosili za natančnejša navodila in pojasnila, kako naj poteka gradnja v lastni režiji, katere so obveznosti in odgovornosti investitorja in katere ne.
Od gradbenega do uporabnega dovoljenja
„Čeprav sam pojem gradnje v lastni režiji v GZ ni opredeljen, dopušča gradnjo v lastni režiji, kar pomeni, da investitor za lastne potrebe (ne gradnja grajena za trg) objekt gradi (tudi rekonstruira) sam. To pa ne pomeni, da je investitor v primeru gradnje za lastne potrebe oziroma v lastni režiji oproščen obveznosti, ki jih določa GZ,“ pravijo na MOP. Investitor pri gradnji v lastni režiji tako potrebuje gradbeno dovoljenje, nadzornika (13. člen GZ), začetek gradnje mora prijaviti skladno s predpisi (63. člen), pred začetkom uporabe objekta pridobiti uporabno dovoljenje (6. člen) in po končani gradnji zagotoviti evidentiranje objekta (11. člen). „Tudi pri gradnji v lastni režiji velja, da mora projektant za vodenje izdelave projektne dokumentacije določiti pooblaščenega arhitekta ali pooblaščenega inženirja iz stroke, ki glede na namen gradnje prevladuje in, ki zanj opravlja poklicne naloge v eni od predpisanih oblik v skladu z zakonom, ki ureja arhitekturno in inženirsko dejavnost. Vodja projekta koordinira izdelavo projektne dokumentacije in jo potrdi. Za gradnjo objekta, za katerega se zahteva gradbeno dovoljenje, je namreč obvezna izdelava dokumentacije za izvedbo gradnje, ki je sestavni del prijave začetka gradnje. Tudi zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja mora biti med drugim priložena izjava projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in, da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve,“ pojasnijo na MOP
Investitor in izvajalec hkrati
Investitor gradnje v lastni režiji ima dvojno vlogo. V procesu gradnje ni le investitor, temveč naj padejo tudi vse obveznosti, ki jih zakon določa za izvajalca (15. odstavek 14. člena GZ in prvi odstavek 65. člena GZ). „Za opustitev teh obveznosti ali kršitve predpisanih pravil so zagrožene tudi globe, za katere v primeru gradnje v lastni režiji odgovarjate kot investitor in kot izvajalec,“ opozarjajo na MOP. Vendar pa za samograditelja obstajajo nekatere olajšave. V zakonu namreč piše, da mora izvajalec imenovati vodjo del, ki pri gradnji odgovarja za skladnost izvedenih del s projektno dokumentacijo, s predpisi, s katerimi se podrobneje določijo bistvene in druge zahteve, in predpisi s področja zagotavljanja varnosti in zdravja pri delu na gradbiščih. Vodjo del mora skladno z določilom GZ imenovati izvajalec, ki opravlja dejavnost gradbeništva, torej dela za trg.
Vodje del ni treba imenovati
Za samograditelja pa velja, da mu vodjo del ni treba imenovati, mora pa sam izpolniti vse naloge, ki so zanj predpisane, pravijo na MOP. A ne prav vseh. Samograditelju na primer ni treba voditi gradbenega dnevnika, ga pa na MOP priporočajo. „Tudi investitor v primeru gradnje v lastni režiji mora imeti nadornika ter zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja predložiti dokazilo o zanesljivosti objekta in dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, zato je smiselno voditi gradbeni dnevnik, kamor se vpisujejo vsi pomembni podatki o gradnji oziroma izvajanju del.“
Enostavna gradbena tabla, brez načrta ureditve gradbišča
Razlike so tudi pri označevanju gradbišča z gradbeno tablo. „Gradbišče mora biti skladno s 4. členom pravilnika o gradbiščih označeno samo z listom formata A4, na katerem so podatki o vrsti objekta glede na namen in o vrsti gradnje, kot je navedeno v gradbenem dovoljenju, številka gradbenega dovoljenja ter datum izdaje gradbenega dovoljenja in naziv organa, ki ga je izdal ter podatki o investitorju.“ Prav tako investitorju, ki gradi v lastni režiji ni treba izdelati načrta organizacije ureditve gradbišča, niti mu ni treba imeti zavarovane odgovornosti za škodo, je pa priporočljiva.
Ali lahko samograditelj najame zunanjega izvajalca?
Pogosto vprašanje, celo glavna dilema samograditeljev je, ali gradnja v lastni režiji pomeni, da mora prav vsa potrebna dela izvesti sam oziroma s pomočjo sorodnikov, prijateljev, ali lahko za posamezna dela, ki jih morda ni vešč, najame in plača zunanjega izvajalca. Da, investitor lahko za posamezna dela najame zunanjega izvajalca, odgovarjajo na MOP. „Vsak izvajalec, ki pa bo izvajal dela na vašem objektu, pa mora v skladu z zakonom izpolnjevati pogoje in imenovati vodjo del, za tista dela, ki jih bo konkretni izvajalec izvajal.“ Investitor je v primeru samogradnje dolžan ob zaključku gradnje pripraviti dokazilo o zanesljivosti objekta, ki je eden od obveznih dokumentov za pridobitev uporabnega dovoljenja. Pripravi pa ga le za tista dela, ki jih je izvedel sam. Če je za posamezna dela najel zunanje izvajalce, morajo ti pripraviti ločena dokazila o zanesljivosti objekta. Vsak za delo, ki ga je opravil.
Samograditeljstvo in delo na črno
Na MOP samograditelje opozarjajo še, da morajo poleg gradbene, upoštevati tudi delovno pravno zakonodajo in zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno, ki v 10. členu določa, da se za delo na črno ne šteje sosedska pomoč, sorodstvena pomoč, nujno delo, humanitarno delo, karitativno delo, delo za invalidske organizacije in prostovoljsko ter dobrodelno delo ter osebno dopolnilno delo.
Geotehnični elaborat? Geološko geotehnično poročilo? Geotehnični projekt?
Že glede naslova ni enotnega mnenja, čeprav bi se verjetno strinjali, da je naslov še najmanj pomemben, če je le vsebina prava. Naslov pa lahko postane pomemben, če se uveljavijo splošna pravila kot recimo “Elaborat lahko izdela kdorkoli”. Pravo vprašanje je torej: “Kdo lahko izdela geotehnični del projektne dokumentacije?”
S tem smo se v postopku priprave nove gradbene zakonodaje precej ukvarjali, saj predhodna zakonodaja in praksa nista bili skladni z Evrokodi, ki na eni strani predstavljajo dobro evropsko prakso, na drugi pa so s Pravilnikom o mehanski odpornosti in stabilnosti v Sloveniji tudi obvezni za uporabo. Evrokodi so tu jasni, saj zahtevajo (glej točko 1.3 Evrokoda 1997-1), da:
Prevedeno v slovenski pravni red je treba “ustrezno usposobljeno in izkušeno osebje” razumeti kot “pooblaščeni inženir”. Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti (ZAID) v svojem 4. členu določa dejavnosti, ki jih opravlja pooblaščeni inženir in med njimi najdemo izdelavo načrtov geotehničnih konstrukcij in geološko geomehanske analize temeljnih tal, geotehnologijo, izkope in podgra-dnjo za podzemne objekte, če se omejimo na področje geotehnike. Dejavnost na področju poklicnih nalog pooblaščenih inženirjev pa lahko opravljajo le pravni subjekti, ki izpolnjujejo pogoje iz 14. člena ZAID.
Skupina geologov, geotehnologov in geotehnikov, ki je pripravljala geotehnična poglavja Pravil stroke, ki podrobneje določajo način izdelave projektne dokumentacije (10. odstavek 29. člena Gradbenega zakona), ki žal še niso sprejeta, je zahtevo zapisala še bolj jasno: “Načrte s področja geotehnike lahko izdelujejo pooblaščeni inženirji s področja gradbeništva in pooblaščeni inženirji s področja geotehnologije in rudarstva geološke, gradbene, geotehnolo-ške in rudarske stroke.” Poimenovali smo jih torej “načrte”, ki jih skladno z Evrokodi praviloma sestavljata dva dela: (i) Poročilo o preiskavah tal in (ii) Geotehnični načrt. V prvem je težišče na pridobivanju, dokumentiranju in interpretaciji podatkov o sestavi in lastnostih tal, v drugem pa na zasnovi in računskih analizah geotehničnih elementov gradbenih konstrukcij.
Najbrž ni treba utemeljevati, da je geotehnično projektiranje (izdelava geotehničnega načrta) delo pooblaščenega inženirja. Zakaj pa menim, da je tudi za pridobivanje in interpretiranje podatkov o tleh potreben pooblaščeni inženir? Iz prakse dobro vem, da se podatki o mehanskih lastnostih tal iz geotehničnega poročila prepogosto nekritično uporabljajo v računskih analizah konstrukcij.
To pomeni, da so vsi gradbeni objekti v segmentu temeljenja in geotehničnih konstrukcij lahko samo toliko zanesljivi in mehansko odporni, kolikor so dobro pridobljeni in interpretirani podatki o mehanskih lastnostih tal. Tudi pri pridobivanju podatkov o tleh, njihovi interpretaciji in posredovanju teh podatkov projektantom gre predvsem za vprašanje poznavanja celotnega poteka (geotehničnega) projektiranja in za razumevanje odgovornosti v procesu projektiranja. V procesu projektiranja se od pooblaščenega inženirja pričakuje celovito razumevanje pojma odgovornost in pomembnosti vseh podatkov. Še vedno se dogaja, da naletimo na geološko-geotehnična poročila, kijih ni izdelal pooblaščeni inženir. Trdim, da to ni skladno z zakonodajo. Ker je Gradbeni zakon vendarle zaostril pojem odgovornosti, je v tem primeru odgovornost prevzel tisti, ki je na podlagi kakorkoli že pridobljenih podatkov o tleh izdelal projekt objekta, torej pooblaščeni arhitekt ali pooblaščeni inženir. Je to lahko rešitev? Je prav, da so pri gradbenem projektiranju v segmentu, ki ključno vpliva na izpolnjevanje prve bistvene zahteve (mehanska odpornost in stabilnost objekta), udeleženi posamezniki, ki niso pooblaščeni inženirji in torej nikakor ne odgovarjajo za kakovost svojih storitev?
V prostoru in času, ko je glavno merilo najnižja cena, ko je zakonodajalec iz procesa projektiranja odstranil varovalko revizije projektne dokumentacije, je morda vendarle dobro večkrat na glas povedati ali zapisati, da je gradbeništvo industrija unikatnih izdelkov. Vsak objekt se v ne ponovljivih okoliščinah dela samo enkrat, naročniki in javnost upravičeno pričakujejo, da bo gradnja v vseh pogledih uspešna. In prav pri pogojih temeljenja se vsak objekt gotovo razlikuje od vseh ostalih. Pretiravam? Spomnim se primera projekta štirih enakih enodružinskih hiš na (na videz) homogenih mehkih tleh, ki so bile vse grajene na eni skupni parceli. Tri stavbe se obnašajo sprejemljivo, ena od štirih se nagiba in povzroča lastniku težave.
Pričakujem, da bodo podzakonski akti v kratkem uredili to področje in pritrdili, daje pomemben del stabilnosti in mehanske odpornosti kot prve bistvene zahteve odvisen od odgovornega dela geotehnič-nih projektantov in tistih, ki preiskujejo značilnosti tal.
S področja urejanja prostora, arhitekturne dejavnosti in področja gradnje so od leta 2018 v veljavi 3 novi zakoni: Zakon o urejanju prostora, Gradbeni zakon ter Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti. Gradbeni zakon (GZ) ključno vpliva na vsakega graditelja in je na področju gradenj prinesel novosti in poenostavitve postopkov. Uveden je bil nov koncept dovoljevanja gradenj, ki v nekaterih primerih omogoča skrajšan postopek pridobitve gradbenega dovoljenja (GD), s predložitvijo manj obsežne dokumentacije. Del pridobitve GD je postalo pridobivanje mnenj (prej poznano kot soglasja), kar naj bi tudi skrajšalo postopke.
KORAKI ZA PRIDOBITEV GD:
PREDODLOČBA
Novost novega GZ je, da lahko od pristojne upravne enote (UE) investitor pridobi (pred nakupom parcele in pridobitvijo GD) predodločbo. To je dokument, v katerem je zapisano, kaj je na parceli mogoče graditi in pod kakšnimi pogoji. Pristojni organ glede izpolnjevanja pogojev za izdajo GD odloči:
Predodločba preneha veljati, v kolikor v 2 letih (od pravnomočnosti) investitor ni vLožil popolne zahteve za izdajo GD ter se razveljavi s pravnomočnostjo GD ali če je bila zahteva za izdajo GD pravnomočno zavrnjena. Če boste vložili vlogo za GD, je tudi predodločba zavezujoča. Upravna enota lahko na predlog občine ali države predodločbo odpravi (v kolikor so za to podani razlogi iz enajstega odstavka 34. člena GZ). V tem primeru je imetnik predodločbe. kije utrpel škodo, upravičen do povračila.
Kdo vloži zahtevo: Zahtevo lahko vloži investitor ali njegov pooblaščenec (npr. arhitekt). Za oddajo vloge potrebuje:
– izpolnjen obrazec (https://e-uprava.gov.si/podrocja/
nepremicnine-in-okolje/nepremicnine-stavbe/predodlocba,
html), tekstualne opise ter navedbe podatkov o objektu, in
grafične prikaze dokumentacije za pridobitev GD.
Predodločbo je mogoče pridobiti za zahtevne in manj zahtevne objekte. Investitor na podlagi predodločbe še ne sme začeti z gradnjo. Predodločba ni pogoj za izdajo GD, so pa pogoji in odločitve, o katerih je pravnomočno odločeno v predodločbi, zavezujoči v postopku odločanja o izdaji GD.
Strošek: 50 € (manj zahtevni objekti) in 100 € (zahtevni objekti).
Vloge poiščite na portalu https://e-uprava, gov.si/podrocja/vloge. Večinoma jih lahko vložite elektronsko, po pošti ali osebno. Glede na način vložitve vloge se cene taks Lahko razlikujejo (v kolikor je plačilo takse potrebno).
DOKAZILO O PRAVICI GRADITI IN IZPISEK IZ ZEMLJIŠKE KNJIGE
Če želite pridobiti dokazilo o pravici graditi, izpisek iz zemljiške knjige in ga overiti, lahko to uredite: pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču ali pri notarju, izpisek pa lahko pridobite tudi na upravni enoti,
Na območju vsakega okrajnega sodišča je najmanj en notar. V večjih mestih, kjer so sedeži okrožnih sodišč, se število notarskih mest določi tako, daje najmanj en notar na dvajset tisoč prebivalcev
Pogodbo lahko pridobite sami, izpisek iz zemljiške knjige pa od sodišča (dostopen na portalu eSodstvo, podportal ZK). Izpisov iz zemljiške knjige je več vrst (redni, zgodovinski, sestavljen izpis za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra idr). V t. i. sestavljenem izpisu za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra so zapisani tudi podatki o vrst nepremičnine oz. zemljišča, velikosti oz. površini nepremičnine, lastništvu nepremičnine in morebitnih bremenih na nepremičnini.
■ Kako do overjenega izpisa iz zemljiške knjige: Priskrbite si ga lahko sami z izpolnjeno vlogo, do njega lahko dostopate tudi na spletu (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo), pri notarjih, na okrajnih sodiščih in upravnih enotah. Overjen izpis iz informatizirane glavne knjige lahko izda vsako zemljiškoknjižno sodišče v času uradnih ur, ne glede na to, na območju katerega sodišča je nepremičnina ter vsak notar in vsaka upravna enota,
Za pridobitev izpisa iz zemljiške knjige za določeno nepremičnino je treba vedeti podatke o identifikacijski številki nepremičnine – katastrsko občino in parcelo.
LOKACIJSKA INFORMACIJA
Lokacijska informacija ni več obvezna, vendar je pomemben vir informacij, saj vam pove, kaj in kako lahko gradite na svojem zemljišču. Tudi v primeru prodaje oziroma nakupa nepremičnine lahko pridobite lokacijsko informacijo (preverite, ali je nepremičnina kulturna dediščina, ali je na poplavnem območju itd.). Za pridobitev lokacijske informacije na občini, običajno potrebujete nekaj dni. Zakonsko določen rok za izdajo lokacijske informacije znaša 15 dni od prejema popolne vloge. Nekatere občine imajo postopek pridobitve lokacijske informacije že avtomatiziran.
Oddaja vloge za lokacijsko informacijo: Večina občin ima na svojih spletnih straneh objavljeno vlogo za pridobitev lokacijske informacije (v pdf obliki). Stranka jo izpolni in pošlje preko spleta ali odda v fizični obLiki na vložišče oz. v glavno pisarno občine, v kateri se nahaja parcela.
Stranka, ki pride osebno na občino po lokacijsko informacijo, s seboj ne potrebuje posebnih dokumentov. V vlogi je potrebno izpolniti rubriki »Podatki o zemljišču« in »Vrsta nameravane gradnje oziroma del«. Pri podatkih o zemljišču, je potrebno navesti številko zemljiške parcele in katastrsko občino nameravanega posega. Ob izpoLnitvi vloge je, hkrati z oddajo vloge, potrebno plačati upravno takso,
Potrebno je opozoriti, da za izdajo lokacijske informacije trenutno še velja Pravilnik o obliki lokacijske informacije ter o načinu njene izdaje (Uradni list RS, št. 35/04, 33/07-ZPNačrt in 61/17 -ZUreP-2). V kratkem je pričakovati nov podzakonski akt, ki bo na novo definiral obliko in način izdaje lokacijske informacije.
Strošek: Pogoj za izdajo lokacijske informacije je plačilo upravne takse, ki znaša 22,70 €.
PRIJAVA ZAČETKA GRADNJE
Novost GZ je prijava začetka gradnje in pogoji, ki morajo biti izpolnjeni pred začetkom gradnje. Tako začetek gradnje na podlagi dokončnega GD ni več dovoljen in ni več mogoče graditi le z izdelano PZI dokumentacijo (Projekt za izvedbo). Začetek gradnje brez pravnomočnega GD je prekršek investitorja in izvajalca.
Opis: Vlogo za prijavo začetka gradnje je treba oddati pred vsakim začetkom gradnje, za katero je potrebno GD (razen v primeru spremembe namembnosti). Najkasneje 8 dni pred začetkom izvajanja gradnje ste dolžni na pristojni upravni enoti vložiti vlogo za začetek gradnje (vlogo vloži investitor ali njegov pooblaščenec), K vlogi je potrebno predložiti dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI) in zapisnik o zakoličenju (pred začetkom novogradnje zahtevnega ali manj zahtevnega objekta). Za prijavo začetka gradnje nezahtevnega objekta pa predložitev PZI in zapisnika o zakoličenju ni potrebna.
Investitor lahko pred začetkom gradnje prijavi tudi pripravljalna dela na gradbišču, k vlogi je potem potrebno priložiti le dokazila in podatke, ki se nanašajo na pripravljalna dela,
Strošek: stroški postopka v višini 4,50 €,
MNENJA
Bistvena novost novega GZ je postopek pridobivanja mnenj. Pred spremembo GZ so bila to soglasja, ki so sedaj prekvalificirana v mnenja. V kolikor investitor dokaže, da mnenje ni bilo izdano v 15 dneh od prejema popolne zahteve za izdajo mnenja, lahko UE pozove mnenjedajalca, da v 8 dneh poda mnenje. V kolikor mnenja ne izda, ga UE pridobi od pristojnega organa za nadzor nad mnenjedajalcem ali od izvedenca glede skladnosti s predpisi s področja, stroške izvedenca pa krije mnenjedajalec. Namen novosti je, da bodo mnenjedajalci aktivnejši in se bodo postopki reševali hitreje.
nasprotnem primeru se šteje, daje zahteva za izdajo mnenja popolna. Mnenjedajalec lahko poda mnenje, da se ne strinja z nameravano gradnjo, v kolikor ugotovi, da dokumentacija za pridobitev GD ni izdelana v skladu s predpisi iz njegove pristojnosti ali s pogoji, določenimi v predodločbi.
■ Strošek: Stroškov postopka ni.
Po novem GZ je tudi občina mnenjedajalec. Izdaja mnenja glede skladnosti s prostorskimi izvedbenimi akti in drugimi predpisi občine, glede varovalnih pasov občinskih javnih cest in glede minimalne komunalne oskrbe, ki sodi v okvir obvezne občinske gospodarske javne službe. To je na območju, kjer se nahaja načrtovana gradnja, razen na območju državnega prostorskega načrta.
GRADBENO DOVOLJENJE
GD je treba pridobiti za novogradnjo, prizidavo, rekonstrukcijo
(spreminjanje tehničnih značilnosti objekta, ohraniti pa se morajo najmanj temelji ali kletni zidovi obstoječega objekta, gabariti objekta se Lahko samo zmanjšajo) in spremembo namembnosti (ki se izvede samostojno ali hkrati z vzdrževanjem, prizidavo ali rekonstrukcijo). Dovoljenje potrebujete za gradnjo zahtevnih, manj zahtevnih in nezahtevnih objektov. Z njegovo pravnomočnostjo država dovoli investitorju gradnjo.
Pristojni organ za gradnjo (UE) preveri, če so izpolnjeni pogoji iz 43. člena GZ ali:
in je njen sestavni del njuna pisana izjava, da so izpolnjene bistvene in druge zahteve (podpis ter izjava nista potrebna pri nezahtevnih objektih in spremembi namembnosti),
UE vam GD izda najkasneje v 2 mesecih od popolne zahteve
za izdajo GD, razen v primerih, ko je potrebno usklajevanje z mnenjedajalci ali nadomeščanje mnenja (v tem primeru je rok za izdajo odločbe 3 mesece od vložitve popolne zahteve za izdajo GD). GDje pravnomočno po poteku 8 dni od njegove vročitve. Gradnja se Lahko začne s prijavo gradnje in pravnomočnim gradbenim dovoljenjem (po prejšnjem predpisuje investitor Lahko začel z gradnjo na lastno odgovornost z dokončnim GD).
GD preneha veljati, če v 5 letih od njegove pravnomočnosti investitor ne vloži popolne prijave začetka gradnje.
Katere dokumente mora stranka priložiti zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja:
varovalni pasovi gospodarske javne infrastrukture in/ali varovano območje, npr. narave, varstvo voda, kulturni spomenik),
Strošek: vloga stane 4,50 €, takso za izdajo je treba plačati pred samo izdajo GD, določi se glede na vrednost objekta.
(Taksa za izdajo dovoljenja za gradnjo nezahtevnega objekta pa znaša 18,20 €.)
Plačila so oproščene mlade družine,* ki rešujejo svoj stanovanjski problem in plačajo le takso za pisno vlogo, v znesku 4,50 € (e-vloga je brezplačna).
Navedeni zneski so navedeni za primer oddaje elektronske vloge, preostale cene si lahko pogledate na portalu https://e-uprava. gov.si/podrocja/vloge. Vloga za izdajo GDje na predpisanem obrazcu dostopna na spletni strani e-uprava.gov.si, kjer je omogočeno tudi elektronsko izpolnjevanje in pošiljanje zahteve.
UPORABNO DOVOLJENJE
Poenostavljenje tudi postopek pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje za zahtevne objekte (in objekte z vplivi na okolje) izda UE v ugotovitvenem postopku, na podlagi opravljenega tehničnega pregleda.
Je pogoj za uporabo objekta. Uporabno dovoljenje je predpisano za vse objekte, za katere se potrebuje pridobitev
GD (ni pa potrebno za nezahteven objekt) in je tudi eden izmed pogojev za določitev hišne številke (drugi pogoj za pridobitev hišne številke je, daje stavba evidentirana v katastru stavb). UE izda uporabno dovoljenje v 15 dneh od vložitve popolne zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja. Rok za vložitev zahteve za pridobitev uporabnega dovoljenja ni predpisan. Prvi odstavek 68. člena GZ določa le, da mora investitor zahtevo vložiti »po dokončanju gradnje«.
Uporabno dovoljenje pridobite na podlagi izjav udeležencev gradnje, dokumentacije za pridobitev uporabnega dovoljenja (PID) in dokazila o zanesljivosti objekta (DOZ). Ko postane uporabno dovoljenje pravnomočno, morate v roku 30 dni poskrbeti za vpis objekta v zemljiški kataster oziroma v primeru stavbe v kataster stavb, kar opravite na Geodetski upravi RS.
Tehnični pregled: Preveri se, ali je bil objekt izveden v skladu z GD (ob upoštevanju dovoljenih odstopanj), ali je dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoLjenja in DOZ izdelana v skladu s predpisi, ali so bili upoštevani vsi ukrepi in pogoji, določeni v GD in ali je izvedena minimalna komunaLna oskrba. V primeru, da komisija ugotovi nepravilnosti, se v zapisniku tehničnega pregleda določi rok, v katerem morajo biti odpravljene. UE lahko ugotovi, da so bile pravilnosti odpravljene ali ponovi tehnični pregled.
Za pridobitev uporabnega dovoljenja na pristojni UE predložite:
Strošek:
VPIS V ZEMLJIŠKI KATASTER IN KATASTER STAVB
Lastnik mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del oz. pred prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.
Za vpis stavbe v kataster stavb je potrebno predhodno izdelati elaborat geodetske storitve, Elaborat izdela geodetsko podjetje, Seznam le-teh je dosegljiv na spletni strani IZS. Lastnik ali njegov pooblaščenec (geodetsko podjetje) vloži izdelan elaborat na katerokoli lokacijo Geodetske uprave. Lokacije in uradne ure so dostopne na spletni strani Geodetske uprave. V kolikor potrebujete tudi hišno številko, ob oddaji vloge za vpis stavbe v zemljiški kataster vložite tudi zahtevo za določitev hišne številke.
‘ Mlada družina je opredeljena v Zakonu o upravnih taksah, tarifni številki 39. Za mlado družino, ki rešuje stanovanjski problem, se šteje družina z enim otrokom, v kateri nobeden od staršev ni star več kot 30 let ne glede na starost otroka, oziroma 35 let, če še noben otrok ni šoloobvezen. Za to predložite poročni Ust oz. potrdilo o skupnem gospodinjstvu (če nista poročena) ter rojstni Ust otroka.
V kolikor ste pogodbe o izdelavi projektne dokumentacije sklenili pred 1. junijem 2018, Lahko k vlogi za izdajo GD predložite še PGD, kije izdelan na podlagi starih predpisov. K prijavi začetka gradnje bo do začetka leta 2021 mogoče predložiti PZI, ki ste ga pridobili na podlagi pogodb, sklenjenih po Zakonu o graditvi objektov (prejšnji zakon) in Pravilniku o projektni dokumentaciji.
Projektno dokumentacijo izdela projektant – pooblaščeni arhitekt in je sestavljena iz idejne zasnove za pridobitev projektnih in drugih pogojev, projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, projektne dokumentacije za izvedbo gradnje ter projektne dokumentacije izvedenih del. Projektant upošteva želje investitorja ter predpise in pravila stroke (namen, velikost, zmogljivost, vrsto, predvidene vplive in druge značilnosti objekta) ter pripravi arhitekturne, gradbenotehnične, krajinsko arhitekturne in druge rešitve, ob tem pa določi tudi lokacijske, tehnične, funkcionalne in oblikovne značilnosti objekta (skladno s prepisi bistvenih in drugih zahtev investitorja), skladnost objekta – s prostorskimi akti, predpisi, ki so osnova za izdajo mnenj in predpisi o urejanju prostora – ter predpisi, ki omogočajo evidentiranje objekta.
Priporočljivo je, daje izbrano zemljišče opremljeno z vso gospodarsko infrastrukturo (promet, energetika, komunala, vodna infrastruktura, elektronske komunikacije…) preden začne izbrani projektant s projektiranjem.
Urejanje gospodarske infrastrukture, vključno s pridobivanjem različnih mnenj in soglasij lastnikov sosednjih zemljišč (fizične osebe, občina. RS …) je lahko zamudno. Na primer za potrebe kopanja in izvedbe novega električnega kabla ali vodovoda, ki poteka na sosednjem zemljišču, mora lastnik le-tega podati soglasje. Upravljalec te infrastrukture pa poda mnenje, da izvedba tega poteka v skladu s predpisi. To lahko vpliva tudi na čas projektiranja in na končni projekt. Investitorje predvsem zanima, okvirno koliko časa upravne enote (UE) obravnavajo vloge za gradbeno dovoljenje (GD). Obravnava vloge za GD na UE navadno traja več kot 2 meseca (predvideno). Na nekaterih projektih tudi več kot pol leta. Odvisno od obremenjenosti posameznih UE. Pomembno je, da že pred oddajo vloge, pridobite mnenja in uskladite vso projektno dokumentacijo.
GEODETSKI POSNETEK
Pred samim začetkom izdelave projektne dokumentacije je treba pri pooblaščenem geodetu naročiti geodetski posnetek – grafični prikaz dejanskega stanja na vašem zemljišču, kije podlaga za izdelavo projektne dokumentacije,
Kako do geodetskega posnetka: Priskrbite si ga sami pri pooblaščenem geodetu (seznam vodi tudi Inženirska zbornica Slovenije). Lahko je vključen v celotno ponudbo projektne dokumentacije.
Strošek: odvisno od ponudnika,
Pooblaščeni geodet pred začetkom gradnje izdela zakoličbeni dnevnik, katerega skupaj s Projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje odda vodja projekta (investitor ga za to pooblasti) na UE, najmanj 8 dni pred pričetkom gradnje. Po končani gradnji geodet izdela elaborat za vpis v kataster stavb in lahko poskrbi tudi za vpis v kataster stavb.
1.) IZP = IDEJNA ZASNOVA ZA PRIDOBITEV PROJEKTNIH IN DRUGIH POGOJEV
Cena projektne dokumentacije naj bi bila okoli 5-7 % celotne investicije, vendar se cene po državi razlikujejo, tudi glede na prepoznavnost izbranega arhitekturnega biroja.
2.) DGD = PROJEKTNA DOKUMENTACIJA ZA PRIDOBITEV MNENJ IN GRADBENEGA DOVOLJENJA
■ DGD (za strokovno osnovo je uporabljen IZP) vsebuje vsebine, ki so potrebne v upravnem postopku – o udeležencih, gradnji in dokumentaciji, izjava projektanta in vodje projekta, ter splošni podatki o objektih, tehnično poročilo in grafični prikazi, V DGD so vključeni tisti podatki, na osnovi katerih lahko mnenjedajalec opredeli skladnost dokumentacije s predpisi, ki predstavljajo podlago za izdajo mnenj in postavi pogoje za nadaljnjo izdelavo projektne dokumentacije, za izvedbo gradnje in uporabo objekta. UE pa opredeli, ali so izpolnjeni pogoji za pridobitev GD.
Strošek: Okoli 30 % celotne cene projektne dokumentacije.
GRAFIČNI PRIKAZI DGD – RAZDELJENI NA LOKACIJSKE IN TEHNIČNE PRIKAZE:
Lokacijski prikazi vključujejo – opis situacije obstoječega stanja
(izdelan na grafičnem prikazu geodetskega načrta in vključuje podatke o vodah, stavbah, reliefu, rabi zemljišč in rastlinstvu ter prikaz obstoječih infrastrukturnih vodov ter hidrantov in virov za gašenje; vključuje še regulacijske črte prostorskega akta (gradbene meje in regulacijske linije), varstvena območja, podatek o dokončnih mejah zemljiških parcel), gradbeno in ureditveno situacijo (prikazuje zemljišče za gradnjo in navedbo površine (slednje v primeru novogradnje), objekte v stiku z zemljiščem, projekcijo izpostavljenih delov objektov na zemljišče (nadstreški, balkoni, klančine, zunanja stopnišča), zazidano površino, utrjene prometne in funkcionalne površine (dostopi, dovozi, parkirišča, prostori za zbiranje komunalnih odpadkov, površine za intervencijo), zelene površine, območje gradbišča …) ter prikaz komunalne oskrbe objekta, priključevanja objekta na gospodarsko javno infrastrukturo in predstavitev infrastrukturnih vodovodov (vsebuje prikaz zagotavljanja oskrbe oziroma priključitev in pot priključka – za pitno vodo, za energijo (elektrika, plin, vročevod), odvajanje odpadnih voda, hidrantna omrežja in drugo infrastrukturo, ter območja zaščite in prestavitev infrastrukturnih vodov,
Tehnični prikazi vključujejo (izrisano v merilu med 1:100 – 1:2000) – zasnovo tlorisov etaž, ki vsebujejo podatke o namenu in velikosti prostorov ter pripadajočih površin znotraj in zunaj objekta; vsaj
dva karakteristična prereza in prikazane fasade (vsaj dve fasadi oz, tiste, ki mejijo na javni prostor); gradbeno situacijo (zasnova tlorisov objektov in površin) in pregledno situacijo; ter vertikalni prikaz poteka; in karakteristični prerez objektov ter pregled ali tridimenzionalni prikaz osnovnih gabaritov objektov,
TEHNIČNO POROČILO DGD:
Vsebuje opise – gradnje in njenih značilnosti, skladnosti gradnje s prostorskimi akti, pridobljenimi projektnimi ter drugimi pogoji in predpisi, opise pričakovanih vplivov gradnje na neposredno okolico in izsledke raziskav ter druge vsebine določene s predpisi. Navede se tiste načrte, ki v fazi PZI zagotavljajo izpolnitev bistvenih zahtev objekta in druge strokovne podlage, ki so izdelane pri nadaljnjem projektiranju,
3.) PZI = PROJEKTNA DOKUMENTACIJA ZA IZVEDBO
Z PZI so izvajalcu podana strokovna navodila in informacije za zakoličenje objekta in izvedbo celotne gradnje (načrte detajlnih rešitev, sheme (oken, vrat), armaturne načrte, lahko tudi delavniške načrte ter, kar je najpomembnejše, tehnični opis in popis del s pred izmerami), Izdelana je v skladu z izdanim GD in zakonsko dopustnimi manjšimi odstopanji od GD, poročilom o vplivih na okolje (v primeru objekta z vplivi na okolje), konservatorskim načrtom (v primeru objektov varovanih v skladu s predpisi, ki urejajo varstvo kulturne dediščine) in ostalimi strokovnimi podlagami. Z PZI se dokazuje izpolnjevanje bistvenih in preostalih zahtev.
Kdo izdela PZI in koliko časa potrebuje: PZI vsebuje vodilni načrt druge načrte strokovnih področij pooblaščenih arhitektov in krajnskih arhitektov ter inženirjev. Določi ga Vodja projekta (pooblaščeni arhitekt ali pooblaščeni inženir), na podlagi namena, velikosti, vrste, zmogljivosti, predvidenih vplivov in drugih značilnosti gradnje. Izdelava PZI traja od nekaj tednov, izjemoma do leta dni, če je izvedba zahtevna oziroma predvideva posebne detajle.
■ Vodilni načrt PZI se označi z oznako o, ki se doda pred številko načrta PZI.
ZAKOLIČENJE OBJEKTA
V skladu s pogoji določenimi v GD in PZI je pred začetkom novogradnje (zahtevnega ali manj zahtevnega objekta) treba izvesti zakoličenje objekta. Postopek izvede geodetsko podjetje, in sicer inženir geodetske stroke, v skladu z inženirsko in arhitekturno dejavnostjo. Po izvedeni storitvi sestavijo zakoličbeni zapisnik katerega podpiše pooblaščeni inženir. Vsebuje podatke o koordinatah zakoličbe, višinah, oseh in drugih zakoličenih točkah, podatke o GD. podatke o podjetju in pooblaščenem inženirju ter podatke o morebitnih odstopanjih. Pri rekonstrukcijah in novogradnjah – prizidave, zakoličenje ni potrebno izvesti – GZ 60. člen.
4.) PID = PROJEKTNA DOKUMENTACIJA IZVEDBENIH DEL
■ PID se izdela po končani gradnji. Namenjena je pridobitvi uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter uporabi in vzdrževanju objekta. V PID so prikazana odstopanja od DGD (osnove za pridobitev GD) in PZI, ki je bila priložena prijavi začetka gradnje in jih je potrdil odgovorni vodja projekta). Vsebuje vodilni načrt in druge načrte iz strokovnih področij pooblaščenih arhitektov in inženirjev.
VODILNI NAČRT PID IN NAČRTI PID:
■ Strošek: Cca. 10 % celotne cene projektne dokumentacije v primeru če je bil naročen projektantski nadzor.
5.) DZO = DOKAZILO O ZANESLJIVOSTI OBJEKTA
Z DZO izvajalec dokazuje, da objekt izpolnjuje bistvene in druge zahteve ter je zgrajen v skladu z izdanim GD. Če je investitor sklenil več pogodb z izvajalci, lahko predloži več ločenih dokazilo zanesljivosti objekta, ki morajo skupaj prikazovati, da objekt glede na namen, velikost, zmogljivost, vrsto, predvidene vplive in druge značilnosti objekta izpolnjuje bistvene in druge zahteve.
DZO VSEBUJE:
in opreme, opravljenih preiskavah konstrukcijskih elementov ter merjenju in pregledu ogrevalnih, vodovodni, plinskih, električnih in drugih inštalacij ter preizkusu njihovega pravilnega delovanja) ter
REKONSTRUKCIJA IN PRIZIDAVA
Prizidava je v postopku urejanja gradbene in projektne dokumentacije obravnavana kot novogradnja. Pri prizidavi se gabariti obstoječega objekta povečajo v horizontalni ali vertikalni smeri. Rekonstrukcija pa je spreminjanje tehničnih značiLnosti obstoječega objekta. Spremenijo se (v celoti ali delno) konstrukcijski elementi, zmogljivost ali se izvedejo izboljšave, Ohraniti je treba najmanj temelje ali kletne zidove obstoječega objekta, gabariti pa se navadno ne povečajo, lahko pa se zmanjšajo. Povečanje gabaritov je mogoče le v primeru, daje potrebno usklajevanje z bistvenimi zahtevami, kijih določajo predpisi, s katerimi se ureja graditev.
V sami osnovi je postopek priprave projektne dokumentacije enak, kot v primeru novogradnje. Projektna dokumentacija je osredotočena le na tisti del objekta, ki se ga spreminja ali prizida. Zahtevan je opis konstrukcijskih ukrepov, ki so del rekonstrukcije ali prizidave. Na začetku projektant pripravi načrte posnetka obstoječega stanja objekta, ki za projektanta predstavlja osnovo za nadaljnje delo.
Večina ljudi se z gradnjo hiše v življenju ne sreča nikoli oziroma samo enkrat, ko si želijo postaviti domovanje, o katerem so le sanjali. Pri tem se vlagatelji in lastniki bodoče nepremičnine velikokrat zmotijo pri upoštevanju vseh stroškov, ki jih posamezna gradbena faza zajema. Med večino novopečenih graditeljev namreč še vedno velja prepričanje, da večino stroškov zahtevajo prve tri gradbene faze oziroma gradnja hiše do vključno postavitve strehe.
Vendar ni tako, kar kažejo tudi stroški po posameznih gradbenih fazah glede na končno vrednost nepremičnine, ki jih je opredelila gradbena stroka. Vseeno pa velja omeniti, da je tak izračun stroškov po posameznih gradbenih fazah le okviren, saj so dejanski stroški gradnje stavbe odvisni od različnih dejavnikov. Kot je razloženo na spletni strani slonep.net je namreč vsaka gradnja specifična in odvisna od trajanja, lokacije in obsega. Na stroške gradnje pa vplivajo tudi spremembe cen trga, surovin, delovne sile in storitev, ki so nepredvidljive in odvisne od mnogih družbenih dejavnikov.
Kot še navajajo, je najbolj zanesljiva izkustvena metoda, ki jo je razvila gradbena stroka za pomoč graditeljem pri finančnih obveznostih stroškov gradnje, ki temelji na znanih stroških v istem časovnem obdobju realiziranih gradenj. Strošek kubičnega metra povprečne stanovanjske hiše naj bi po tej metodi za evropske razmere znašal okoli 260 evrov. Poglejte pa si še, katera gradbena in obrtniška dela posamezne gradbene faze zajemajo in kakšen odstotek stroškov od končne vrednosti nepremičnine zahtevajo posamezne faze:
III. gradbena faza zajema konstrukcijska gradbena dela, to so dela, ki že kažejo podobo novega objekta, kot je postavljanje zidov in pripadajočega stropa. V tretji gradbeni fazi se konstrukcijska gradbena dela odvijajo v vseh etažah in tudi podstrešju ter tudi postavitev strešne konstrukcije in krovska dela. Z zaključkom tretje gradbene faze, ko je stavba že pod streho, odštejemo že 47 odstotkov vseh sredstev od predvidene končne vrednosti nepremičnine.
Pri tem pa velja omeniti tudi izraz tretje podaljšane gradbene faze, ki se pojavlja v številnih nepremičninskih oglasih. Pod tem izrazom se skriva najrazličnejše nadaljevanje prej opisane faze, največkrat pa imajo ponudniki v mislih vgrajeno zunanje stavbno pohištvo, to so okna in vhodna vrata. Objekt naj bi bil po podaljšani tretji gradbeni fazi pod streho in zaprt pred zunanjimi vremenskimi vplivi.
PRED NAKUPOM, ADAPTACIJO ALI GRADNJO
Sašo Jovanovic, u.d.i.a., GABER JOVANOVIČ arhitekti
Petra Božič, POKE studio
Tanja Grujičič, POKE studio
Arhitekt ni samo strokovnjak s področja arhitekture, kije usposobljen ter ima dovoljenje – skladno z Direktivo evropskega parlamenta in sveta o priznavanju poklicnih kvalifikacij – za načrtovanje, projektiranje in nadzor nad gradnjo objektov, temveč je tudi odličen vizionar ustvarjanja kakovostnih bivalnih in poslovnih okolij za naročnika. Njegov slog je prilagojen kontekstu v katerega posega, zaveda se trajnostnih rešitev, zato v prostor posega odgovorno. Arhitekturo razume kot funkcionalno orodje za izboljšanje kakovosti življenja in kot poetiko prostora.
Vodil vas bo skozi postopke pridobivanja dovoljenj, načrtovanja in gradnje ali prenove objekta. Njegova ključna vloga je biti oblikovalec dodane vrednosti vašemu projektu, ne glede na njegovo velikost.
ARHITEKT – PROJEKTANT – ARHITEKTURNI PROJEKTANT
Pogosto prihaja do nejasnosti pri uporabi izrazov in investitorji ne vedo, kaj so pravzaprav naloge arhitekta in kaj naloge projektanta. Projektanta je smiselno naslavljati z nazivom, s katerim opredelite za katerega projektanta gre oz. kaj
pravzaprav načrtuje. 2 novimi pravili in zakonodajo, ko se daje vse več poudarkov tudi na umestitev arhitekturne zasnove v prostor in razporeditev prostorov, ter na vplive na okolje, se izraz projektant uporablja za glavnega načrtovalca projekta, V primeru stanovanjskih hiš je pravzaprav pravi izraz arhitekturni projektant. (V preteklosti je bil projektant hkrati oseba, kije imela licenco za opravljanje poklica projektanta – to so bili arhitekti in tudi inženirji različnih strok. Pooblaščeni projektanti so Lahko poskrbeli za izris načrtov tlorisa, konstrukcij, inštalacij.) Sodobne tehnologije pa so naredile takšen preskok, da vseh teh načrtov ne more pripraviti en projektant, ampak je v projekt treba vključiti projektante različnih strok – arhitekturne projektante, projektante gradbenih konstrukcij, projektante elektro in vodovodnih inštalacij.
Arhitekturni projektant poskrbi za načrtovanje, izris, pridobitev dovoljenj in komunikacijo z ostalimi projektanti pri gradnji stavbe (npr. elektro projektant, projektant vodovodnih inštalacij). Njegovo delo vključuje strokovna področja – izdelavo celotnega projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, načrtovanje objekta za pridobitev dovoljenj ali mnenj (npr. priključitev na komunalno infrastrukturo), razporeditev prostorov (z vidika funkcionalnosti in glede na strani neba), varstvo okolja (spodbujanje trajnostne gradnje, ohranjanje narave, varstvo kulturne dediščine), umestitev objekta v prostor (načrtovanje, daje stavba usklajena z okolico in drugimi zahtevami prostorskega načrtovanja), načrtovanje v skladu s predpisi za varno uporabo stavbe (požarna varnost).
Naziv pooblaščeni arhitekt lahko uporablja le oseba, kije vpisana v imenih pooblaščenih arhitektov, ki ga vodi Zbornica za
arhitekturo in prostor Slovenije. Samostojno opravlja arhitekturno projektiranje, ima licenco za opravljanje storitev in bo za vaš dom opravil arhitekturno projektantska dela – odgovoren bo za -izdelavo, urejanje in usklajenost projektne dokumentacije,
DOBRODOŠLA POMOČ ARHITEKTA
S sistematičnim pristopom arhitekt vaše želje pretvori v odlične praktične rešitve, v skladu z vašimi finančnimi zmožnostmi. Ker
je odličen opazovalec in poslušalec, Lahko hitreje predvidi situacije in napake. Sposoben je ustvariti stabilen in uravnotežen bivanjski prostor. To je bistveno ogrodje za prihodnost vašega novega doma,
Arhitekt za vas projektira novogradnje, prizidave, nadzidave, rekonstrukcije, prenove, energetske sanacije; poskrbi za celovito ureditev, prenovo ali le osvežitev stanovanja, Z njim se lahko dogovorite tudi za oblikovanje notranje opreme po meri (napr. izdela Lahko mizarske načrte, pomaga pri izboru opreme iz katalogov),
ARHITEKT INVESTITORJEM SVETUJE NA VSEH KORAKIH GRADNJE TER OBLIKOVANJA PROSTORA:
* izvaja inženiring in strokovno skrbi za projekt v vseh
fazah gradnje (po dogovoru z naročnikom).
Z vašim pooblastilom lahko na upravni enoti vloži tudi dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja,
PRVI STIK SODELOVANJA V ZAČETNI FAZI GRADNJE
Ne glede na to, ali se odločate za manjši ali večji gradbeni poseg, seje že v začetni fazi najboljše posvetovati z arhitektom, ki bo oblikovalec dodane vrednosti vašega projekta. Morebitne težave bo reševal na kreativen način, kar bo vaši naložbi zagotovilo najboljšo vrednost,
Pred izbiro arhitekta se najprej pozanimajte pri arhitektih, kijih poznate osebno oziroma preko svojih prijateljev in sorodnikov. Če načrtujete objekt s specifično opremo (napr. oprema prostorov za ljudi s posebnimi potrebami), priporočamo bolj natančen proces izbire, Preden vzpostavite prvi stik z arhitektom, preverite njegove reference oziroma pri kakšnih projektih je bil do sedaj vključen,
PRVA SREČANJA
Na sestanku v živo boste še hitreje ugotovili, ali se z njim ujamete tudi osebnostno. Nekateri arhitekti vam bodo na začetku dali vprašalnik, s pomočjo katerega se bodo tudi sami odločili, ali ste za njih primerna stranka ali ne. Drug drugega bosta morala prepričati, da bosta s skupnim sodelovanjem zastavljene cilje pripeljala do uspešnega zaključka. Ključni element sodelovanja med stranko in arhitektom je namreč odnos, ki omogoča dobro komunikacijo. Na prvem srečanju bo v središču dober načrt, ki vključuje tudi časovni okvir sodelovanja. Pomembnejšo vlogo ima še proračun, ki arhitekta usmerja na pravo pot.
Arhitekt bo na prvem sestanku želel vedeti, kakšen je vaš slog življenja, s čim se ukvarjate, kaj vam v življenju veliko pomeni in vam prinaša veselje, kako preživljate prosti čas, kako se prehranjujete, kakšna je vaša družinska in socialna dinamika. Vsebina pogovora se bo že navezovala na opis projekta, način dela in na časovni okvir. Prvi sestanek je praviloma brezplačen in je navadno krajši. Svetovanje in podajanje konkretnih rešitev pa se Lahko po dogovoru zaračuna.
CENA STORITEV
Cena je najbolj odvisna od lokacije, težavnosti ter faz projekta, in od vsebine storitev, ki jih določeni arhitekt ponuja. Cena za individualne projekte stanovanjskih hiš se v povprečju gibljejo med 2-5 % vrednosti investicije. Tipski načrti (projekti z že izdelano zasnovo, ki se Lahko prilagajajo naročniku) so ugodnejši, sprotne spremembe, ki arhitektu omogočajo več svobode pri delu, projekt pričakovano podražijo.
SAMOSTOJNO VODENJE ALI NADZOR PROJEKTA
Pooblaščeni arhitekt projektant lahko samostojno opravlja arhitekturno projektiranje – za to ima posebej pridobljeno Licenco. Ni odgovoren Le za izdelavo in medsebojno usklajenost projektne dokumentacije, ampak se povezuje tudi z vsemi potrebnimi izvajalci in Lahko celostno izvaja projekt, brez navzočnosti investitorja Pri tem vam sam predlaga izvajalce in prevzame celotno komunikacijo z njimi. Vam pa o delu na gradbišču le poroča.
Lahko pa se za arhitektom dogovorite Le za nadzor. Ob tem tesno sodeluje s skrbno izbranimi izvajalci – gradbenimi in strojnimi inženirji (specialisti za vodovodne inštalacije, odvod kanalizacije, napeljavo plina, prezračevanje), projektanti elektroinštalacij, požarnega reda, obrtniki, mojstri; ki ste jih izbrali vi; z njimi združuje izkušnje za ustvarjanje uporabniku prilagojenih, visoko kakovostnih ter inovativnih arhitekturnih rešitev ter ustvarja atraktivna in uporabna okolja, ki dobro vplivajo na življenje uporabnikov in okolico.
KLJUČNO JE ZAUPANJE
Arhitekt se zaveda pomembnosti odnosa med njim in investitorjem. Zaupanje je nujen pogoj za ustvarjanje kakovostnih arhitekturnih del. Dober arhitekt si izoblikuje način dela, ki v središče projektiranja postavi uporabnika, obenem se podrobno posveti projektu in ves čas bdi nad natančno izvedbo,
Vrhunski arhitekt ima pod svojim okriljem ekipo arhitektov in oblikovalcev, soavtorje v projektu. Prav vsak med njimi je s svojimi specifičnimi znanji ter osebno motivacijo usmerjen v izvajanje najbolj kakovostnih in uporabnih rešitev.
PRISOTNOST MOŠKEGA IN ŽENSKEGA VIDIKA
Dober arhitekt je prepričan, da prisotnost tako ženskega kot moškega vidika v arhitekturo prinaša prav posebno noto. Težnja po skladnosti in pozornost v iskanju ravnovesja v vseh oblikah se kot osnovna usmeritev življenja kaže tako v pristopu k vodenju projektov kot tudi v premišljenih arhitekturnih rešitvah.
USPEŠEN ZAKLJUČEK
Sodelovanje z arhitektom se načeloma zaključi, ko so pogodbe z vsemi izvajalci zaključene. Izkušnje kažejo na to, da se sodelovanje z dobrim arhitektom v resnici nikoli ne konča, Uporabnik ima ves čas želje, ambicije za dodajanje idej svojemu projektu. Ko je čas, da se ideje realizirajo, se stranke ponovno obrnejo nanj.
Zaželeno je, da se o tem odločite že pred pričetkom izdelave gradbene dokumentacije, saj je od tega odvisna zasnova objekta, kot so debeline nosilnih in nenosilnih konstrukcij, razponov horizontalnih konstrukcij,…
V kolikor se na gradbene materiale ne spoznate vam o tem radi svetujemo mi.
Zaželeno je, da se o tem odločite že pred pričetkom izdelave gradbene dokumentacije, saj je od tega odvisna zasnova objekta, kot so debeline nosilnih in nenosilnih konstrukcij, razponov horizontalnih konstrukcij,…
V javnosti sta se uveljavili dve osnovni poimenovanji lahke lesene gradnje: montažne in skeletne hiše. To je nekoliko nenatančno, saj v resnici obstajata tako imenovani panelna in skeletna gradnja, obe pa pomenita montažno gradnjo. Bistvena razlika med njima je način gradnje, končna izdelka sta primerljiva in podobna, z izdelanim zaključnim fasadnim slojem ju je nemogoče ločiti. Pa vendar imata vsak svoje zakonitosti ter nekatere prednosti in pomanjkljivosti.
Nekoč so skeletne hiše v celoti gradili tesarji na gradbišču, kar pomeni, da so delno obdelan les tesali, žagali in rezali, tik preden so iz njega postavili konstrukcijo. Leseno ogrodje so zapolnili z mešanico slame, blata in rogoze, pojasni Alenka Kociper iz podjetja Damahaus. Sodobne skeletne hiše gradijo drugače. Na podlagi natančnega načrta na računalniško vodenih strojih zelo natančno razrežejo les za nosilno konstrukcijo in pripravijo vse lesne vezi, kot so lastovičji repi, čepi, zagozde in podobno. Tako pripravljen les potem na gradbišču postavijo in povežejo v konstrukcijo, ki zagotavlja nosilnost in trdnost.
Skeletni so tudi ostrešje in medetažne plošče
Skeletno konstrukcijo na notranji in zunanji strani zaprejo z različnimi lesnimi ploščami. To so največkrat plošče OSB ali lesne vlaknenke, ki zagotavljajo dodatno trdnost hiše in hkrati delujejo kot dodatna toplotna izolacija. Notranjo stran pogosto zaprejo tudi z mavčno kartonskimi ploščami, odvisno od želja naročnika. Votle dele tako postavljenih sten napolnijo s toplotno izolacijo, ki je največkrat iz celuloznih ali lesnih kosmičev, lahko pa tudi z mineralno ali ovčjo volno.
Stropove oziroma medetažne plošče prav tako naredijo skeletno. Dimenzijo stropnikov in razdaljo med njimi določijo glede na potrebe nosilnosti oziroma na podlagi statičnega izračuna. S spodnje strani jih običajno zaprejo s ploščami OSB, na zgornji strani pa ulijejo mokri estrih, ki zagotavlja dodatno zvočno izolacijo, čeprav plast te vstavijo tudi med stropnike. Namesto za mokrega se naročnik lahko odloči tudi za suhomotažni estrih. Skelet povprečno velike hiše je postavljen v treh do sedmih dneh, zapiranje skeleta in namestitev izolacije ter priprava okenskih odprtin pa traja še približno mesec dni, so povedali sogovorniki.
Večina del poteka v proizvodni hali
Panelna gradnja, ki ji preprosto rečemo montažna gradnja, več kot na gradišču poteka v proizvodnji hali. Njena osnovna značilnost je, da so stene, stropovi in pri nekaterih proizvajalcih tudi strešni elementi na podlagi arhitekturnega načrta v obliki panelov pripravljeni, še preden jih pripeljejo na gradbišče. Panel je sestavljen iz več plasti, ki so pri različnih proizvajalcih različne, v osnovi pa na zunanji tako kot pri skeletni gradnji uporabljajo OSB- ali kakšne druge lesno vlaknene plošče, na notranji pa največkrat mavčno kartonske plošče. Vmesni prostor, mere katerega določajo masivni ali tako imenovani i-nosilci, ki so sestavljeni iz masivnega lesa na robovih, vmes pa je vstavljena OSB-plošča, je polnjen s toplotno izolacijo. Stena je izdelana do te mere, da je notranja stran primerna za kitanje in beljenje, na zunanji strani pa je prvi fasadni omet, pojasnjuje Anton Lamprečnik iz podjetja Lumar IG. Doda, da je v steni že pripravljena inštalacijska ravnina s cevnimi razvodi za elektriko in električne doze. Vgrajena so okna in ustrezna senčila. Takšne zunanje stene pripeljejo na gradbišče in jih sestavijo skupaj. Za to že v pro-izvodnji strojno naredijo ustrezne lesne zveze, ki omogočajo vstavljanje enega panela v drugega in kakovostno stikanje.
Podobno so pripravljeni stropni elementi, sestavljeni iz stropnikov. Tako kot pri skeletni gradnji njihove mere in razdaljo med njimi določijo glede na statične izračune. Med njimi je zvočna izolacija, na spodnji strani je pripravljena konstrukcija za vgradnjo zaključne stropne obloge, na zgornji strani pa so plošče OSB ali opaž. Potem se izdela še cementni estrih in položi zaključna talna obloga.
Manj dela na gradbišču
Proizvodnja panelov za povprečno veliko hišo traja od tri do pet dni, na gradbišču pa je hiša pod streho, kar pomeni, da je zaščitena pred vremenskimi vplivi s sekundarno kritino, v dveh do treh dneh. Med drugim je treba zatesniti vse stike med elementi ter končati fasadno oblogo. Večina proizvajalcev tudi strešne elemente naredi na gradbišču. Če bi jih pripravljali v proizvodnji, bi zanje porabili več materiala, višji bi bili prevozni stroški, čas za njihovo izvedbo pa ne bi bil krajši. Tudi toplotno izolacijo na ostrešju vpihajo šele na gradbišču, ko so narejeni vsi zaključki ob zunanjih stenah, še pojasnjuje Lamprečnik.
Podobno izdelujejo panele tudi v sosednji Avstriji, kjer je večina novih hiš montažnih. Pri tem so morda naredili še korak naprej v primerjavi s proizvodnjo pri nas. Razlog je predvsem večja raba masivnega lesa pri gradnji večinoma pasivnih hiš. Stena, ki jo pripeljejo na gradbišče, ima pogosto že dokončano notranjo oblogo, ki je iz masivnega lesa. Tudi streho izdelajo v proizvodnji, saj ima večina hiš ravno ali enokapno streho z zelo majhnim naklonom. Nekoliko se razlikuje izvedba medetažnih plošč, ki so masivne oziroma sestavljene iz posameznih fino obdelanih elementov z valovitimi stranicami, ki jih v posebnih komorah pod tlakom stiskajo skupaj. Stropni del medetažne plošče je tako že zaključen, zgornjo stran oziroma tla v zgornjem nadstropju pa lahko dodatno obložijo z izbrano talno oblogo.
Bistvene razlike med skeletno in panelno montažno gradnjo ni. Razlikujeta se le po tem, kje se pripravljajo posamezni elementi, sestava stene je na koncu zelo podobna. Tudi izolacijski materiali se ne razlikujejo, prav tako ni bistvene razlike v kakovosti bivanja. Škvorc poudarja, da je pri leseni gradnji bolj kot to, ali je skeletna ali panelna, pomembno, da je kakovostna. Uporabljen mora biti kakovosten les, konstrukcija in vsi detajli pa izvedeni natančno in premišljeno. Napake pri leseni gradnji so po njegovem mnenju lahko veliko bolj usodne kot na primer pri klasični zidani hiši. Zato je treba preveriti, ali je proizvajalec skeletne oziroma montažne gradnje za steno pridobil ustrezen certifikat, ki zagotavlja njeno kakovost.
Pomembnih prednosti in slabosti ni
Kljub temu je skeletna gradnja po besedah Borisa Mihovca bolj trdna, kar zagotavljajo sam skelet ter lesene masivne diagonale in križi, pri montažni pa naj bi stabilnost zagotavljale le plošče. Poleg tega menda omogoča bolj kreativno arhitekturo oziroma obliko konstrukcije. Prednost je tudi preprostejši prevoz na gradbišče, saj ima skelet veliko manj prostornine kot elementi panelne gradnje.
Proizvajalci panelnih hiš se strinjajo, da je transport lahko ovira, vendar poudarjajo, da z velikimi vlačilci lahko prepeljejo tudi do 3 krat 13 metrov veliko steno. Redko se zgodi, da to ne bi zadostovalo za družinsko hišo. Med prednostmi navajajo nenehen nadzor nad proizvodnim procesom in preverjanje kakovosti, poleg tega ta poteka v stalnih in nadzorovanih razmerah brez kakršnih koli vremenskih vplivov. Prednost je tudi hitrejša montaža objekta. Ne strinjajo se s trditvijo, da je skeletna gradnja trdnejša, saj tudi pri panelni uporabljajo lesne zveze, res pa je, da manj, ker so nosilni elementi pri izdelavi panela mehansko stisnjeni skupaj.
Delo in dom, 10. junij 2009
Montažna hiša je hiša, katere glavna značilnost je, da jo sestavijo na gradbišču iz prej izdelanih elementov. Način gradnje omogoča možnost vselitve v dveh do treh mesecih od pridobitve gradbenega dovoljenja.
Montažne hiše imajo za seboj že bogato zgodovino in v nekaterih deželah predstavljajo tradicionalen tip stanovanjske gradnje. Na področju Evrope se delež montažne gradnje giblje med 20 in 30 odstotki, v Sloveniji pa proizvodnja tovrstne gradnje močno narašča.[navedi vir] Glavna značilnost je, da jih sestavljajo na gradbišču iz prej izdelanih elementov. Gradnja je čista, brez večjih odpadkov, lahko pa je tudi natančnejša.
Montažne hiše postajajo priljubljene v Evropi, Kanadi in Združenih državah, saj so v primerjavi s številnimi obstoječimi domovi na trgu relativno poceni.
Za tovrstno gradnjo doma ni vseevropskega stanovanjskega standarda, saj je bila ureditev v preteklosti na nacionalni ravni. Vendar obstajajo številne direktive EU, ki veljajo za stanovanjsko gradnjo in zasnovo, vendar te direktive ne vplivajo neposredno na sektor montažnih hiš med EU zaradi razlogov glede proste trgovine med EU.
Predvideno je cca. 8-12 obiskov, odvisno od obsega in sistema gradnje (če je klasična manj zahtevna gradnja z eno vmesno ploščo običajno zadostuje okrog 8 obiskov, če je zahtevnejša gradnja (več kapna streha s frčadami, kubusi ali več etažni objekt) pa 10-12 obiskov.
Odločitev glede ogrevanja je seveda dolgoročna. V modernih gradnjah se teži k optimiziranju prostorov, in s tem se v primeru ogrevanja s toplotno črpalko ne nameni veliko prostora kurilnici in kotlovnici, in naknadna sprememba na ogrevanje z lesno biomaso, na primer polena, potrebujemo veliko več prostora za peč ter zalogovnik toplote.
Prostor, ki ga potrebujemo za izvedbo temeljev, imenujemo gradbena jama. Najprej je treba parcelo, na kateri bo stala hiša, pripraviti za gradnjo. Kot prvo odstranimo moteča drevesa, skale… V naslednjem koraku odstranimo zgornjo plast zemlje. Način izvedbe izkopa je odvisen od vrste terena, oziroma fizikalnih lastnosti zemljine (strižne trdnost) in od razpoložljivega prostora.
Streha predstavlja ogromni delež toplotnih izgub na celotnem ovoju objekta. Zato pri debelini izolacije ne smemo varčevati. Novi pravilnik predvideva, da je največja dovoljenja toplotna prehodnost strehe U=0,2 W/m2K. To pomeni vsaj 20 centimetrov toplotne izolacije z lastnostjo k=0,04 W/mK. Za izolacijo strehe se uporabljata kamena in steklena volna. Pomembna je tudi vgradnja parne ovire med toplotno izolacijo ter finalno oblogo.
Ogrevanje samo na olje ni dovoljeno, saj moramo zagotoviti vsaj 25% obnovljivih virov energije (sončni koletkorji, toplotne črpalke, lesna biomasa…) Energijska učinkovitost stavbe je dosežena tudi, če je delež končne energije za ogrevanje in hlajenje stavbe ter pripravo tople vode pridobljen na enega od naslednjih načinov:
-najmanj 25 odstotkov iz sončnega obsevanja,
-najmanj 30 odstotkov iz plinaste biomase,
-najmanj 50 odstotkov iz trdne biomase,
-najmanj 70 odstotkov iz geotermalne energije,
-najmanj 50 odstotkov iz toplote okolja,
-najmanj 50 odstotkov iz naprav SPTE z visokim izkoristkom v skladu s predpisom, ki ureja podpore električni energiji, proizvedeni v soproizvodnji toplote in električne energije z visokim izkoristkom,
-je stavba najmanj 50 odstotkov oskrbovana iz sistema energijsko učinkovitega daljinskega ogrevanja oziroma hlajenja.
Črna gradnja je gradnja objekta brez ustreznega dovoljenja ali poseg na obstoječem objektu, za katerega je po zakonu potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje.
Po predpisi Zakona o graditvi objektov (ZGO-1) delimo črno gradnjo na:
Nelegalna gradnja je gradnja, ki se je izvedla brez veljavnega gradbenega dovoljenja. Za nelegalno gradnjo se šteje tu neodstranitev objekta v predpisanem roku, za katerega je bila z gradbenim dovoljenjem dovoljena nadomestna gradnja.
Neskladna gradnja je gradnja v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, oziroma se le-ta uporablja v nasprotju z namembnostjo za katero je bilo izdano gradbeno dovoljenja.
Nevarna gradnja je gradnja, ki ogroža premoženje, zdravje in življenje ljudi in sosednje objekte oziroma njegovo okolico
Zajema nadzor izvedbe gradbeno-obrtniških del v skladu z GZ (gradbenim zakonom), gradbenim dovoljenjem in PZI dokumentacijo, brez kontrole gradbene knjige razen če je dogovorjeno drugače.
Lahko se, vendar mora imeti isto moč ogrevanja.
Pogosto se načrtuje sisteme tehničnega varovanja brez ustreznega pooblastila.
Za načrtovanje teh sistemov je potrebno imeti status pooblaščenega inženirja s področja elektrotehnike (ZAID: PI-E) in status Pooblaščenega inženirja varnostnih sistemov (Zakon o zasebnem varovanju: PIVS).
Slednji morajo biti zaradi statusa “zaupno” podani v fizično ločeni mapi.
– načrti s področja elektrotehnike, z oznako 3: inštalacije tehničnega varovanja (vlom, videonadzor, kontrola pristopa) – pooblastili PI-E in PIVS,
Gre za sisteme tehničnega varovanja, ki mora biti po zakonu ločen projekt zaupan samo Vam, vi pa se potem odločite, komu ga boste zaupali, saj ste s tem posredovali informacije, ki niso namenjene vsem. Za projekt in izvedb tega sta potrebni dve licenci. Kot naročnik te storitve pri osebi, ki ne izpolnjuje pogojev, licenc ste kazensko odgovorni tudi Vi.
Prodom biro d.o.o.
Tržaška cesta 65, Maribor
Telefon: (02) 320 10 45
Prikaži na karti
PE Ljubljana
Šmartinska cesta 152g, Ljubljana
Telefon: (01) 320 08 80
Prikaži na karti
Email: info@prodom.si
