Dilem je konec, na MOP so pojasnili, kako lahko gradimo v lastni režiji, čeprav gradbeni zakon takšne gradnje ne opredeljuje.

Odkar je bil pred dvema letoma sprejet novi gradbeni zakon (GZ), okoli samogradnje ali gradnje v lastni režiji vlada zmeda, saj samograditelji pogosto ne razumejo vseh določil zakona. Ni namreč natančno predpisano, kaj se sme in kaj ne, v pomoč pa jim niso ne inšpekcija, ne upravne enote. Dodatno zmedo med samograditelji povzročajo različni zapisi in tolmačenja na spletu.  Zato smo ministrstvo za okolje in prostor prosili za natančnejša navodila in pojasnila, kako naj poteka gradnja v lastni režiji, katere so obveznosti in odgovornosti investitorja in katere ne.

Od gradbenega do uporabnega dovoljenja

„Čeprav sam pojem gradnje v lastni režiji v GZ ni opredeljen, dopušča gradnjo v lastni režiji, kar pomeni, da investitor za lastne potrebe (ne gradnja grajena za trg) objekt gradi (tudi rekonstruira) sam. To pa ne pomeni, da je investitor v primeru gradnje za lastne potrebe oziroma v lastni režiji oproščen obveznosti, ki jih določa GZ,“ pravijo na MOP. Investitor pri gradnji v lastni režiji tako potrebuje gradbeno dovoljenje, nadzornika (13. člen GZ), začetek gradnje mora prijaviti skladno s predpisi (63. člen), pred začetkom uporabe objekta pridobiti uporabno dovoljenje (6. člen) in po končani gradnji zagotoviti evidentiranje objekta (11. člen).  „Tudi pri gradnji v lastni režiji velja, da mora projektant za vodenje izdelave projektne dokumentacije določiti pooblaščenega arhitekta ali pooblaščenega inženirja iz stroke, ki glede na namen gradnje prevladuje in, ki zanj opravlja poklicne naloge v eni od predpisanih oblik v skladu z zakonom, ki ureja arhitekturno in inženirsko dejavnost. Vodja projekta koordinira izdelavo projektne dokumentacije in jo potrdi. Za gradnjo objekta, za katerega se zahteva gradbeno dovoljenje, je namreč obvezna izdelava dokumentacije za izvedbo gradnje, ki je sestavni del prijave začetka gradnje. Tudi zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja mora biti med drugim priložena izjava projektanta, nadzornika in izvajalca, da so dela dokončana, skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in, da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve,“ pojasnijo na MOP

Investitor in izvajalec hkrati

Investitor gradnje v lastni režiji ima dvojno vlogo. V procesu gradnje ni le investitor, temveč naj padejo tudi vse obveznosti, ki jih zakon določa za izvajalca (15. odstavek 14. člena GZ in prvi odstavek 65. člena GZ). „Za opustitev teh obveznosti ali kršitve predpisanih pravil so zagrožene tudi globe, za katere v primeru gradnje v lastni režiji odgovarjate kot investitor in kot izvajalec,“ opozarjajo na MOP. Vendar pa za samograditelja obstajajo nekatere olajšave. V zakonu namreč piše, da mora izvajalec imenovati vodjo del, ki pri gradnji odgovarja za skladnost izvedenih del s projektno dokumentacijo, s predpisi, s katerimi se podrobneje določijo bistvene in druge zahteve, in predpisi s področja zagotavljanja varnosti in zdravja pri delu na gradbiščih. Vodjo del mora skladno z določilom GZ imenovati izvajalec, ki opravlja dejavnost gradbeništva, torej dela za trg.

Vodje del ni treba imenovati

Za samograditelja pa velja, da mu vodjo del ni treba imenovati, mora pa sam izpolniti vse naloge, ki so zanj predpisane, pravijo na MOP. A ne prav vseh. Samograditelju na primer ni treba voditi gradbenega dnevnika, ga pa na MOP priporočajo. „Tudi  investitor v primeru gradnje v lastni režiji mora imeti nadornika ter zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja predložiti dokazilo o zanesljivosti objekta in dokumentacijo za pridobitev uporabnega dovoljenja z označenimi odstopanji od dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, zato je smiselno voditi gradbeni dnevnik, kamor se vpisujejo vsi pomembni podatki o gradnji oziroma izvajanju del.“

Enostavna gradbena tabla, brez načrta ureditve gradbišča

Razlike so tudi pri označevanju gradbišča z gradbeno tablo. „Gradbišče mora biti skladno s 4. členom pravilnika o gradbiščih označeno samo z listom formata A4, na katerem so podatki o vrsti objekta glede na namen in o vrsti gradnje, kot je navedeno v gradbenem dovoljenju, številka gradbenega dovoljenja ter datum izdaje gradbenega dovoljenja in naziv organa, ki ga je izdal ter podatki o investitorju.“ Prav tako investitorju, ki gradi v lastni režiji ni treba izdelati načrta organizacije ureditve gradbišča, niti mu ni treba imeti zavarovane odgovornosti za škodo, je pa priporočljiva.

Ali lahko samograditelj najame zunanjega izvajalca?

Pogosto vprašanje, celo glavna dilema samograditeljev je, ali gradnja v lastni režiji pomeni, da mora prav vsa potrebna dela izvesti sam oziroma s pomočjo sorodnikov, prijateljev, ali lahko za posamezna dela, ki jih morda ni vešč, najame in plača zunanjega izvajalca. Da, investitor lahko za posamezna dela najame zunanjega izvajalca, odgovarjajo na MOP. „Vsak izvajalec, ki pa bo izvajal dela na vašem objektu, pa mora v skladu z zakonom izpolnjevati pogoje in imenovati vodjo del, za tista dela, ki jih bo konkretni izvajalec izvajal.“  Investitor je v primeru samogradnje dolžan ob zaključku gradnje pripraviti dokazilo o zanesljivosti objekta, ki je eden od obveznih dokumentov za pridobitev uporabnega dovoljenja. Pripravi pa ga le za tista dela, ki jih je izvedel sam. Če je za posamezna dela najel zunanje izvajalce, morajo ti pripraviti ločena dokazila o zanesljivosti objekta. Vsak za delo, ki ga je opravil.

Samograditeljstvo in delo na črno

Na MOP samograditelje opozarjajo še, da morajo poleg gradbene, upoštevati tudi delovno pravno zakonodajo in zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno, ki v 10. členu določa, da se za delo na črno ne šteje sosedska pomoč, sorodstvena pomoč, nujno delo, humanitarno delo, karitativno delo, delo za invalidske organizacije in prostovoljsko ter dobrodelno delo ter osebno dopolnilno delo.

 

AVTOR Katarina Nemanič Mal

Več na: https://www.zurnal24.si/pod-streho/gradimo-obnavljamo/na-mop-razcistili-zmedo-okoli-gradnje-v-lastni-reziji-355080 – www.zurnal24.si

Sprehodite se po vaši bodoči hiši!

Interaktivni ogled arhitekture na vaši mobilni napravi. Poglejte kako to izgleda na : Primer stanovanjske hiše BIMx

Predstavitev novosti:
Rešitev BIMx omogoča interaktivni ogled 2D in 3D dokumentacije na mobilnih napravah projektantu, graditelju na gradbišču in investitorju s pomočjo brezplačnih Google VR očal tudi ogled projekta s pomočjo tehnologije virtualne resničnosti. Rešitev omogoča konkurenčno prednost projektantu pri predstavitvi projekta in lažje komuniciranje z izvajalci na gradbišču. Za predstavitev uporablja BIM model, kar omogoča investitorju bolj racionalno upravljanje s objektom v celi njegovi življenski dobi.

Katere probleme nagovarja/rešuje:
Projektantu omogoča lažjo in bolj jasno komunikacijo z investitorjem, ker se ta lažje poistoveti s projektom in s tem poveča možnosti za njegovo potrditev. Na gradbišču zmanjšuje možnost napak, ker omogoča interaktivni ogled 3D modela objekta in problematičnih detajlov izvedbe. To omogoča hitrejšo in cenejšo realizacijo projekta.

V rubriko tipske hiše smo dodali novo tipsko hišo z imenom Bany.

Tlorisno funkcionalna hiša katera vsebuje več prostorov v katerih se lahko spreminja namembnost. Kompaktna oblika tlorisa dovoljuje svobodo igre fasad in strehe, katera je lahko ravna streha, štirikapnica, ali kot v že danem primeru, kompleksna streha. Po svoji obliki in dimenzijah, se lahko hiša postavi na različne lokacije in se s svojim volumnom zlije z okoljem.

Ogledate si jo lahko na spodnji povezavi:   Tipska hiša Bany

V rubriko tipske hiše smo dodali novo tipsko hišo z imenom Korobka.

Tipska hiša “Korobka” je zasnovana kot pravokotna moderna hiša z ravno streho, z možnostjo prilagoditve, in sicer se lahko spremeni v dvo ali štirikapno hišo, če pogoji to zahtevajo. Notranjost je enostavno oblikovana, zaradi česar se spalni del lahko spremeni, ter se od ene otroške sobe naredita dve sobi. Zraven utility-a se lahko dogradi garaža z dostopom v hišo skozi ta utility, kar pomeni da se hiša lahko izgradi v večjih fazah. Dnevni del je povsod odprt, ampak se lahko zapre z drsnimi senčili kar v fasadi kreira dinamiko in sodoben izgled.

Ogledate si jo lahko na spodnji povezavi:   Tipska hiša Korobka

V rubriko tipske hiše smo dodali novo tipsko hišo z imenom Veldes.

Modernistična hiša narejena v minimalističnem slogu tako v zunanjosti kot v notranjosti. Hiša se nahaja ob jezeru. S svojo obliko in teksturo ponikne z okolico in hkrati prevladuje nad tem položajem. Dnevne in nočne cone so ločene in usmerjene proti jezeru, ter z veliko stekleno fasado vzpostavijo stik z naravo. Notranjost hiše pa ponuja čudovit razgled.

Ogledate si jo lahko na spodnji povezavi:   Tipska hiša Veldes

V rubriko tipske hiše smo dodali novo tipsko hišo z imenom Lana.

Hiša Lana je urbana hiša z ravno streho, katera se lahko zgradi v katerem koli urbanem ali sub urbanem področju. 150 m2 se lahko razporedi na majhni parceli, saj dvignjena garaža omogoča hiter dostop do ulice, po drugi strani pa omogoča več privatnosti v nočnem delu hiše zaradi dvignjenega pritličja. Denivelacija (Razgibanost) tudi jasno loči nočno od dnevne cone, ter omogoči intuitivno gibanje skozi hišo gostom, pri čemer dispozicija oken odpira hišo proti dvorišču, ampak zapira proti ulici.

Ogledate si jo lahko na spodnji povezavi:   Tipska hiša Lana

 

Do konca avgusta je v javni razpravi predlog sprememb Gradbenega zakona.

Povzetek predlaganih sprememb, MOP:

Predlagani nov Gradbeni zakon uresničuje cilje administrativne razbremenitve in pospešitve trajnostnega gospodarskega razvoja na način uveljavljanja učinkovitega in kvalitetnega izvajanja postopkov ter prilagoditve časovnih okvirjev z vpeljavo elementov digitalizacije. S prenovo se nadgrajuje dosedanje uveljavljene postopke. Na podlagi ugotovljenih pomanjkljivosti in napak se popravlja in dopolnjuje obstoječe normativne rešitve, tako da bo mogoče hitrejše in učinkovitejše izvajanje postopkov v zvezi z gradnjo pri enakem zagotavljanju varovanja javnih interesov ter pravne varnosti vseh udeležencev pri graditvi.

Nov Gradbeni zakon (v nadaljnjem besedilu: GZ-1) v celoti ohranja že uveljavljene pojme, dodaja pa nekaj novih. Kot novost je uveden pojem »manjša rekonstrukcija«, kar naj bi premostilo vrzel med vzdrževalnimi deli in rekonstrukcijo.

Širi se nabor začasnih objektov tudi na objekte, postavljene v primeru izrednih razmer (npr. v zvezi z epidemijo Covid-19). Prav tako se predvideva možnost postavitve začasanih objektov za skladiščenje kot dopolnitev obstoječe dejavnosti znotraj industrijskih in prometnih območij.

Predlog GZ-1 jasno opredeljuje, za katere gradnje je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, prijaviti začetek gradnje ali pridobiti uporabno dovoljenje. Pri tem se v primeru odstranitve objektov, ki se dotikajo sosednjih objektov, ponovno zahteva pridobitev gradbenega dovoljenja. Za primere, ko je treba zaradi naravne in druge nesreče (npr. požara) poškodovan objekt čim prej sanirati, pa se uvaja možnost vzpostavitve v prvotno stanje le na podlagi prijave začetka gradnje. Novost je, da je treba na pristojno občino (do uvedbe elektronskega poslovanja) prijaviti začetek gradnje stavb, ki so enostavni objekti, s čemer se omogoča lažji inšpekcijski nadzor občine, odmera komunalnega prispevka in evidentiranje.

Predlog GZ-1 ponovno omogoča možnost, ki je bila v RS uveljavljena do sprejema Gradbenega zakona v letu 2017, in sicer da investitor na lastno odgovornost lahko začne z gradnjo tudi že po dokončnosti gradbenega dovoljenja, torej da ni treba čakati na njegovo pravnomočnost.

Zaradi predvidenega elektronskega poslovanja preko storitev prostorskega informacijskega sistema (eGraditev) se vzpostavlja dodatna pravna podlaga za poslovanje v elektronski obliki.

Na novo se določa pristojnost ministrstva, pristojnega za graditev, za izdajo gradbenih dovoljenj za objekte, ki jih v skladu s predpisi, ki urejajo spodbujanje investicij, kot strateško investicijo določi vlada.

Predlog GZ-1 natančno določa naloge investitorja, izvajalca in vodje del, ter vzpostavlja enakopravne pogoje za tuje ponudnike. Ohranjajo se naloge nadzornika in projektanta, pri čemer se odpravla nejasnost določanja vodje projekta.

Vzpostavlja se obvezen pregled dokumentacije za izvedbo v primeru, ko je projekt izdelan na podlagi t.i. nepriporočene metode, to je metode, ki ni zajeta v gradbenih predpisih, smernicah in standardih, ker je posledica novih dognanj in napredka tehnologije. Kot novost se pod določenimi pogoji ponuja možnost uporabe materialov in proizvodov, ki so bili že v uporabi, s čemer se sledi načelom trajnostnega in krožnega gospodarstva.

Novost je določba, ki omogoča uvedbo postopka izdaje gradbenega dovoljenja brez priloženih dokazil o pravici graditi.

Upravni organi bodo v postopkih izdaje gradbenega dovoljenja morali dosledno upoštevati mnenja pristojnih organov in organizacij, ki nastopajo kot mnenjedajalci v postopku, saj so le-ti strokovno in pravno usposobljeni, da ugotavljajo skladnost predlagane gradnje s predpisi z njihovega delovnega področja. To velja tudi za ugotavljanje skladnosti gradnje s prostorskimi akti. Bodo pa morala biti mnenja ustrezno obrazložena in jasna. V primerih, ko bi mnenjedajalec presodil, da se nikakor ne strinja s predlagano gradnjo, lahko izda o tem odločbo, zoper katero je možna pritožba.

Bistvena novost predloga GZ-1 je, da plačilo komunalnega prispevka ne bo več pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. Le pri spremembi namembnosti, kjer ni prijave začetka gradnje, se dokazilo predloži v postopku izdaje uporabnega dovoljenja.

Deloma so dopolnjene določbe, ki se nanašajo na integralno dovoljenje, saj je praksa pokazala možnost optimizacije tega postopka. Gradbeno dovoljenje za objekt z vplivi na okolje je sedaj jasno poimenovano kot integralno dovoljenje, ki pomeni odločitev o sami gradnji in hkrati ugotovitev, da gradnja ne bo imela pomembnih škodljivih vplivov na okolje. Ustrezneje se ureja postopek prevlade javne koristi. Nove so določbe, ki se nanašajo na spremembo integralnega dovoljenja. Po vzoru Zakona o ohranjanju narave se ureja področje sodelovanja nevladnih organizacij in določa pogoje za njihov vstop v postopek izdaje integralnega dovoljenja.

Ohranja se zahteva po zakoličenju objekta, pri čemer se ta izvede na podlagi dokumentacije za izvedbo in ne (kot do sedaj) gradbenega dovoljenja, saj so glede same izvedbe gradnje dopustna tudi manjša odstopanja. Za manjša odstopanja, se poleg dosedanjih meril, dodatno določa možno spreminjanje kote stavbe, omejuje se premik objekta po parceli ter prepoveduje spreminjanje gradbene parcele.

Predlog GZ-1 natančneje opredeljuje prijavo začetka gradnje in potrebne dokumente, ki se prilagajo glede na vrsto gradnje, ter določa obvezne dopolnitve prijave v primeru spremembe nadzornika ali dokumentacije. Bolj natančno se določa obveznost ureditve in označitve gradbišča ter dokumentacije, ki mora biti v času izvajanja gradnje objekta dostopna na gradbišču.

Predlog GZ-1 prav tako bistveno ne spreminja postopka pridobivanja uporabnega dovoljenja, le odpravlja zaznane težave. Zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja lahko vloži tudi druga oseba (npr. izvajalec), če investitor tega ne izvede v osmih dneh po dokončanju gradnje. Omogoča se pridobivanje uporabnega dovoljenja za enostanovanjske hiše na lažji in cenejši način. Prav tako se omogoča pridobivanje samo uporabnega dovoljenja za objekte, ki so bili pred letom 1998 zgrajeni z gradbenim dovoljenjem, a brez uporabnega dovoljenja.

Inšpekcijsko ukrepanje se deloma dopolnjuje.

Na novo predlog GZ-1 ureja postopek v zvezi z odlogom izvršbe, s katerim se sledi odločbi Ustavnega sodišča U-I-64/14.

Ohranjajo se posebne prepovedi. Po predlogu GZ-1 bodo morali upravljavci, notarji, in druge osebe javnega in zasebnega prava po uradni dolžnosti pri izdaji dovoljenj, soglasij, pri vpisih in sklepanju pravnih poslov paziti le na prepovedi, ki jih je izrekel inšpektor kot del inšpekcijskega ukrepa in so vpisane v zemljiško knjigo. Stranko pa bodo dolžni opozoriti na posledice, če gradbenega dovoljenja ne bo predložila.

Kazenske določbe se uskladijo z natančneje določenimi nalogami posameznih deležnikov v postopku gradnje.

Ohranjajo ter deloma dopolnjujejo se določbe, ki se nanašajo na legalizacijo in sicer tako, da se omogoči legalizacija tudi za dele objekta. Hkrati je jasno določeno, da mora biti nelegalen objekt dokončan, da je mogoče izdati odločbo o legalizaciji, ki se šteje za uporabno dovoljenje. Omogoča se lažje pridobivanje dovoljenja za objekt daljšega obstoja (za objekte, ki so bili zgrajeni pred 1.1.1998 v skladu z gradbenim dovoljenjem) ter vzpostavlja pravna fikcija izdanega uporabnega dovoljenja za vse enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene v skladu z gradbenim dovoljenjem pred 1.6.2018 in so ustrezno evidentirane.

V rubriko tipske hiše smo dodali novo tipsko hišo z imenom Lina.

Hiša LINA je zasnovana kot individualen nizkoenergijski pritlični enostanovanjski objekt v obliki črke L. Dimenzije  objekta so 14,40 m x 15,40 m bruto. Neto tlorisna površina objekta znaša 134 m2 uporabne površine s pokritim vhodom površine 6,37 m2 ter teraso velikosti 17,46 m2. Objekt pokriva večkapna streha.

Ogledate si jo lahko na spodnji povezavi:   Tipska hiša Lina

Spoštovani,

obveščamo vas, da bo PROdom biro d.o.o. v času od 27.4.2020 do 1.05.2020 zaradi kolektivnega dopusta zaprt. 

Hvala za razumevanje.

Lep pozdrav!      

 

V rubriko tipske hiše smo dodali novo tipsko hišo z imenom Demetra.

Objekt je zasnovan kot individualen enostanovanjski objekt osnovne gradbene mase pravokotne oblike. Dimenzije osnovnega pravokotnika hiše so 11,20 m x 8,00 m. Etažnost objekta je P + M. Objekt pokriva simetrična dvokapna streha naklona 38 stopinj. Na jugovzhodni strani se na nivoju mansarde nahaja izzidek pravilne pravokotne oblike s tlorisnimi gabariti 4,00 m x 0,90 m. Izzidek je pokrit z ravno streho.

Vhod je predviden na severovzhodni strani objekta. V pritličju je iz predprostora mogoče dostopati v utility in v skupni dnevno – bivalni prostor z glavno vertikalno komunikacijo – stopniščem. Iz skupnega dnevno – bivalnega prostora se dostopa še do kopalnice in kabineta. Dnevno – bivalni prostor sestoji iz kuhinje, jedilnice in dnevne sobe. Iz predela jedilnice in dnevne sobe balkonska vrata vodijo na prosto.

Preko stopnišča v pritličju dostopamo v mansardo na hodnik. Iz hodnika vrata vodijo v dve sobi, spalnico, garderobo ter shrambo in v kopalnico.

Ogledate si jo lahko na spodnji povezavi:   Tipska hiša Demetra


1 2 3 4 5 7