Svetovanje

 

Potek izdelave projekta

 

Proces gradnje v prvih fazah zajema načrtovanje oziroma izdelavo projektne dokumentacije.

Z dobro pripravljenim projektom, lahko pri gradnji in uporabi objekta, prihranimo na času, denarju in se izognemo raznim nevšečnostim.

Izdelava projektne dokumentacije PGD poteka po naslednjih fazah:

  • pridobitev potrebne dokumentacije: pred izdelavo projekta je potrebno pridobiti:
  • lokacijsko informacijo ali potrdilo o namenski rabi zemljišča (izda občina),
  • elaborat geodetskega načrta (izdela geodetsko podjetje)

Potrebno dokumentacijo vam lahko pridobimo tudi mi.

  • izdelava idejna zasnova (IDZ) in pridobivanje projektnih pogojev (PP) ter soglasij za priključitev (SZP):

Po dostavi oziroma pridobitvi potrebne dokumentacije se z investitorjem podrobneje dogovorimo o zasnovi objekta, ki ga namerava graditi (gabariti objekta, oblika objekta, potrebe po prostorih, želje investitorja, lega objekta,…) ter skupaj preučimo možnost gradnje na želeni lokacijo, kakor tudi preučimo terenske razmere, katastrsko stanje, urbanistični pogoji,…

Nato izdelamo IDZ na podlagi katere pristojne soglasodajalce (upravljalce javne gospodarske infrastrukture) zaprosimo za izdajo soglasij za priključitev (SZP), če je gradnja predvidena znotraj varovalnih pasov javne gospodarske infrastrukture pa zaprosimo za izdajo projektnih pogojev (PP).

Za izdajo projektnih pogojev zaprosimo tudi soglasodajalce, ki izdajo soglasja za gradnjo znotraj varovanih območjih (npr. ARSO za gradnjo znotraj vodovarstvenega ali naravovarstvenega območja, ZVKDS zaradi gradnje znotraj območja varovanja kulturne dediščine,….).

Rok za izdajo projektnih pogojev pri gradnji znotraj varovalnih pasov, je 15 dni pri zahtevnem objektu in 10 dni pri manj zahtevnem objektu.

Pri gradnji znotraj varovanih območij je rok za izdajo projektnih pogojev 15 dni za vse vrste objektov.

V primeru, če se projektnih pogojev ne izda v predpisanem roku, se šteje, da je soglasje dano. Dokaz o vložitvi zahteve za izdajo projektnih pogojev pa je potrdilo o oddani zahtevi.

  • izdelava posameznih sestavin projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD):

Po pridobitvi potrebnih soglasij za priključitev (SZP) in projektnih pogojev (PP), izdelamo projekt PGD z zakonsko predpisanimi sestavinami.

Pri izdelavi projekta zasnovo objekta uskladimo z željami investitorja, urbanističnimi pogoji, pogoji soglasodajalcev in predpisi.

Če soglasodajalec ugotovi, da je poseg sprejemljiv in da projektni pogoji niso potrebni, se zahteva za izdajo projektnih pogojev šteje kot zahteva za izdajo soglasja in izda soglasje. Če pa soglasodajalec ugotovi, da gradnja po predpisih iz njegove pristojnosti ni dopustna ali mogoča, se zahteva za izdajo projektnih pogojev šteje kot zahteva za izdajo soglasja in se izda odločba o zavrnitvi izdaje soglasja.

  • pridobivanje soglasij k projektnim rešitvam:

V kolikor je gradnja predvidena znotraj varovalnih pasov javne gospodarske infrastrukture ali znotraj varovanih območjih, je potrebno od soglasodajalcev, ki so podali projektne pogoje pridobiti soglasja k projektnim rešitvam.

Rok za izdajo soglasja pri zahtevnem objektu je 30 dni, pri manj zahtevnem objektu 15 dni, pri enostanovanjski stavbi, nezahtevnem in enostavnem objektu pa 10 dni.

Rok za izdajo soglasij v varovanih območjih, je 30 dni za vse vrste objektov.

Če soglasodajalec ugotovi, da projektne rešitve niso ustrezne, zavrne izdajo soglasja z upravno odločbo, če pa soglasodajalec ne odloči v predpisanem roku, pa se šteje, da je soglasje dano.

  • zaključek izdelave projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD):

Po pridobitvi potrebnih soglasij k projektnim rešitvam, projekt skompletiramo in zapečatimo.

Predamo Vam 3 izvode PGD, ki vključujejo vodilno mapo, potrebne načrte in elaborate, en izvod vodilne mape in CD z digitalnim delom PGD.

2 izvoda PGD, en izvod vodilne mape in CD z digitalnim delom PGD priložite ob podajanju vloge za izdajo gradbenega dovoljenja na upravni enoti.

Zelo pomembno je, da k pridobitvi projektne dokumentacije pristopimo pravočasno, oziroma projektiranju namenimo več časa. Čas namenjen projektiranju vpliva na kvaliteto projekta, od katerega je tudi odvisna kvaliteta zgrajenega objekta.

 

Gradbeno dovoljenje

 

Po končani izdelavi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), lahko na pristojni upravni enoti, ki upravlja območje znotraj katerega se nahaja zemljišče gradnje, podamo vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja.

Vlogo podamo z izpolnitvijo obrazca za izdajo GD, na katerem navedemo :

  • podatke o investitorju in morebitnem pooblaščencu,
  • vrsto gradnje in vrsto objekta,
  • zemljišče gradnje,
  • zemljišča po katerih bodo potekali priključki na javno gospodarsko infrastrukturo,
  • zemljišča po katerih bo potekal dovoz,
  • če se nameravana gradnja priključuje na objekte gospodarske javne infrastrukture, je potrebno navesti, ali smo oziroma ali bomo sami vložili zahtevek za odmero komunalnega prispevka, ali naj ta zahtevek v našem imenu vloži upravna enota, – če se zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja nanaša na rekonstrukcijo, spremembo namembnosti, dozidavo in nadzidavo, je treba navesti tudi številko in datum gradbenega dovoljenja, na podlagi katerega je bil objekt zgrajen, razen za objekte, zgrajene pred letom 1967.

Ob vlogi je potebno priložiti dva izvoda PGD (en izvod upravna enota zadrži (arhivira), drugi izvod pa skupaj z gradbenim dovoljenjem vrne investitorju), en izvod vodilne mape in digitalni del PGD.

V kolikor pravica gradnje ni vpisana v zemljiško knjigo je potrebno ob vlogi za izdajo GD, priložiti tudi dokazilo o pravici graditi.

Za dokazilo o pravici graditi velja:

  • izpisek iz zemljiške knjige, iz katerega izhaja, da imamo na določeni nepremičnini lastninsko ali kakšno drugo stvarno oziroma obligacijsko pravico, ki mu omogoča gradnjo oziroma izvajanje del na takšni nepremičnini,
  • notarsko overjena pogodba z dokazilom o vložitvi predloga za vpis pogodbe o pridobitvi lastninske ali kakšne druge stvarne oziroma obligacijske pravice na določeni nepremičnini v zemljiško knjigo, ki nam dovoljuje gradnjo oziroma izvajanje del na takšni nepremičnini,
  • pravnomočna sodna ali upravna odločba, ki izkazuje pravico graditi oziroma izvajati dela na nepremičnini, ali
  • druga listina, ki v skladu z zakonom izkazuje pravico graditi oziroma izvajati dela na določeni nepremičnini.

Ob vlogi je potrebno plačati upravno takso.

Po prejemu vloge za izdajo GD, upravna enota o tem nemudoma obvesti občino, na območju katere je nameravana gradnja, in jo pozove, da v osmih dneh prijavi svojo udeležbo v postopku.

Če je vloga za pridobitev gradbenega dovoljenja nepopolna ali nerazumljiva, upravni organ v skladu z Zakonom o splošnem upravnem postopku v roku petih delovnih poda zahtevo za dopolnitev vloge.

Po vložitvi popolne vloge je rok za izdajo odločbe – gradbenega dovoljenja 30 dni (t. i. skrajšani ugotovitveni postopek) oz. 60 dni (t. i. posebni ugotovitveni postopek).

V tem času upravna enota povabi stranke, da se seznanijo z nameravano gradnjo in da se o njej izrečejo na obravnavi in preveri:

  • ali je projekt izdelan v skladu s prostorskim aktom,
  • ali je projekt izdelala pravna oziroma fizična oseba, ki je med izdelavo projekta izpolnjevala s tem zakonom predpisane pogoje za projektanta, ter ali je oseba, ki je navedena kot odgovorni projektant, med izdelavo projekta izpolnjevala pogoje za odgovornega projektanta,
  • ali so k predvideni gradnji pridobljena vsa predpisana soglasja,
  • ali ima projekt predpisane sestavine in ali je bila opravljena revizija projektne dokumentacije, kadar je predpisana, ter ali so revidenti in odgovorni revidenti, ki so jo opravili, med revidiranjem izpolnjevali pogoje za revidenta in odgovornega revidenta,
  • ali so dajatve in prispevki, določeni z zakonom, plačani oziroma so na drug zakoniti način izpolnjene investitorjeve obveznosti,
  • ali ima investitor pravico graditi in
  • ali iz projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja izhaja, da bo zagotovljena minimalna komunalna oskrba objekta, če se gradi nov objekt ali če se objekt prizidava, nadzidava ali rekonstruira tako, da se zato spreminjajo osnovni parametri obstoječih priključkov oziroma se povečujejo zahteve v zvezi z njegovo komunalno oskrbo.

Pred izdajo GD je potrebno plačati upravno takso.

Če za izdajo GD ni zadržkov, upravna enota izda gradbeno dovoljenje z odločbo, ki v primeru manj zahtevnega objekta, kakršen je stanovanjski objekt, velja dve leti.